房地产业范文10篇-欧洲杯买球平台

房地产业范文篇1

作为服务营销基石的服务概念．营销学者一般是从区别于有形的实物产品的角度来进行研究和界定的。非利普科特勒把服务定义为一方提供给另一方的不可感知且不导致任何所有权转移的活动或利益。而美国市场营销学会则将其定义为主要为不可感知却使欲望获得满足的活动而这种活动并不需要与其他的产品或服务的出售联系在一起。生产服务时可能会或不会利用实物而且即使需要借助某些实物协助生产服务，这些实物的所有权将不涉及转移的问题。一般而言，与有形产品相比无形性是服务最为显著的一个特征．它可以从三个不同的层次来理解。首先服务的很多元素无形无质。其次顾客在购买服务之前往往不能肯定他能得到什么样的服务。最后顾客在接受服务后难以对服务的质量做出客观的评价。

中国房地产营销的发展经历的是一个从局部剑全局从单～到综合的这样一个过程。随着中国房地产开发环境的变化、市场竞争的加剧．以及房地产营销本身所存在的不足房地产营销必将继续向前不断发展。其主要的发展趋势表现为服务营销的思想将逐步深入到房地产的营销过程中。一直以来，房地产业都属于第三产业．即服务业的范畴，房地产业具有一些显著的服务特征。

随着服务营销理念在中国的广泛传播服务营销中的相关思想和营销方法将被房地产业普遍接受。全程整台营销将是未来房地产营销的主流。将整合营销的理念运用到房地产开发的全过程营销中．这是未来房地产营销的主流。

二、基于服务营销的房地产营销组合模式构建

服务业的营销是服务营销研究的传统领域服务营销的相关理论自然可以用来指导属于服务业的房地产营销。同时．房地产产品具有很多服务产品的特性．所以服务营销的很多理论可以应用到房地产营销的理论探讨和实践应用之中。基于以上观点本文试图从服务营销的营销组合策略体系出发．来构建房地产的营销组合策略模式。在充分考虑到房地产产品的无形性及消费者感知对房地产营销的影响的情况下．从房地产开发的全程出发，以服务营销的理论为基本出发点，借鉴服务营销的7ps策略．笔者认为．房地产营销组合模式应该包括产品策略、价格策咯、渠道策略、沟通策略、人员策略、有形展示策略和过程策略

1产品策略。根据房地产整体产品概念．房地产产品包括了其所提供的空问、户型，小区的规划、景观、建筑风格建筑质量配套公共部分装修，楼盘的区位品牌、社区文化物业管理服务和购买过程服务，楼盘的升值潜力和楼盘所在区域的规划等。因此．产品策略便是在项目开发之前．确定以上内容的框架。其工作内容包括了建筑策划品牌构建、物业管理服务内容的确定等。

2价格策略。房地产楼盘的定价必须科学地根据楼盘造价、利润．税金、地段，朝向，楼层房地产市场利息率物价指数和商品房的市场竞争状况、供求状况市场反应周期曲线并结合楼盘的消化过程的规律性进行价格战略性决策及过程控制。在房地产定价中，一是要控制好销售前期、中期、后期的销售比例和价格二是要利用期房和现房的销售各自优势控制好预售阶段．使现房能热销．以获取项目的最大效益。

3沟通策略。在接受了多年房地产广告等促销方式而进行的教育后．消费者日益成熟老练对楼盘综合素质的高下有着自己明确的评判标准普通的广告说辞概念设计已难以让他们动心。

开发商们不能再局限于单方面的销售促进而应该注重与消费者的有效沟通．彻底摒弃过去教师爷式的强加于人的促销行径，以积极的方式适应顾客情感建立基于共同利益上的新型关系。

房地产营销中的沟通策略包括传统的促销策略．如广告销售促进和公共关系同时，顾客关系管理己成为刀几发商与顾客有效沟通最有成效的策略。

4渠道策略。营销渠道是将产品山生产者转移给消费者的途径。在房地产营销中．主要有三种主要的营销渠道开发商直销、委托商销售和房地产经纪人销售。开发商可以根据自身的实力、房地产市场结构、楼盘素质等因素选择适当的渠道策略。

5有形展示策略。所谓有形展示，是指服务市场营销管理的范畴中．一切可传达服务特色及优点的有形组成部分。由于房地产产品具有无形性特征．并且该特性对购房者产生了种种特殊影响．房地产开发商可以借鉴服务营销理论中的有形展示策略．充分展示房地产产品的质量及开发商的良好形象．从而规避房地产无形性带来的不利影响。房地产营销中的有形展示策略包括环境展示、人员展示品牌载体以及信息沟通展示四大部分。

房地产业范文篇2

1.近年来我国房地产业发展现状跟据中国房地产协会的相关信息，我国房地产市场近年来的发展具有两个特点：一是新的房地产项目开发面积增大与竣工面积的增长幅度减缓并存；二是各地房地产项目拆迁规格的增长放缓，但对土地使用的控制情况恶化。原因在于，一是在国家的房地产市场宏观调控政策的影响之下，开发企业对土地囤积的空间越来越小，相应的土地利用效率在提高，促使项目开工的比例提高。但仍然有一些开发企业为了确保项目收益，控制项目的建设进度，延缓项目的开发时间，从而使得竣工面积的增长速度减缓。二是国家针对拆迁过程中出现的问题，出台了文件政策进行规范，使得拆迁增长速度减缓。但土地使用情况仍然需要进一步进行规范。从投资角度看，目前我国对房地产的投资热情仍然持续高涨，对房地产业的投资在整体社会固定资产投资中所占的比例也较大。从投资构成角度看，主要的资金来源是国内民间资本，其投资占到国内房地产市场投资总份额的绝对比例。据2011年的统计，这个比例超过76%。在最近十年的统计数据中，除2008年存在回落之外，国内民间资本对房地产业的投入一直保持着高速增长的状态。

2.我国房地产业发展过程中存在的问题我国房地产业的快速发展，也导致问题较多，从社会整体来看，目前我国房地产业的发展存在以下问题：

（1）对自然资源的浪费较为严重伴随着近年房地产业的迅猛发展，土地资源、木材建材资源的浪费较为严重，政府有关部门及房地产开发企业对资源的合理利用工作不到位，房地产开发企业节能技术较低，节能材料及可再生材料使用率较低，管理措施不到位。

（2）对文化环境的破坏较为严重特别表现为在城市规划及具体拆迁过程中对具有文化、历史内涵，具有较高文化、艺术特色的老城区、老街区、老建筑物的保护不力，随着城市开发的程度加深，高层建筑数量不断增加，城市的文化氛围文化底蕴也越来越淡，各城市外貌在不断趋同。

（3）对生态环境破坏较为严重部分开发企业片面追逐经济利益，盲目增加开发项目的建筑密度和容积率，由于城市建筑密度的增加，住宅小区建筑物容积率的增大，从而致使城市的绿化空间变小，城市空气质量问题和气候问题突出，导致生态环境的恶化。（4）商品房的空置率较高由于种种原因，我国城市的商品房空置率较高，甚至有些地方商品房开发的面积、数量已经超过了当地的人口规模，鬼城频现。高居不下的空置率给经济社会带来较多的问题。

二、房地产业对我国国民经济发展的影响及重要作用

1.房地产业特征显著，一是与数量众多的行业的高关联性，二是创造财富的巨额性，三是产品的基础性，从而在我国国民经济中占有重要地位。我国房地产经济的发展并不是平稳不变的，它的发展与我国宏观经济的发展一样，也会受到资源、消费因素的影响而起伏。当受到资源、消费的约束时就会收缩，当受到资源、消费的刺激时就会扩张。

（1）我国房地产经济周期性波动我国房地产经济发展存在周期性波动的特点和规律，与我国宏观经济周期具有较高对应性。研究我国房地产经济周期性波动的原因，及影响我国房地产经济周期波动的因素，以便采取相关经济手段，并制定相应的宏观调控措施，对于房地产业可持续及保持我国国民经济协调健康发展意义重大。从上世纪八十年代开始，我国房地产业发展可以划分为四个发展周期，目前我国房地产业的发展正处在第四个周期。第一个周期从1981年到1983年；第二个周期从1984年到1990年；第三个周期从1991年到1996年；第四个周期从1997年开始至今。通过对比我国房地产业的这四个发展周期，可以看出我国房地产经济周期性波动存在以下两个特点：一是房地产经济周期的长度每经过一轮都在变长，波动的幅度在不断减小；二是房地产经济的衰退周期与扩张周期的比例是在不断减少的。

（2）影响我国房地产经济周期性波动的因素

①内在因素主要包括房地产投资和房地产市场供求房地产投资规模波动是房地产经济周期性波动的引擎。房地产企业在作投资决策时，必须考虑其投资回报率。房地产投资回报率的高低直接影响到房地产企业的投资增加或减少，这个对房地产业投资规模的周期波动会直接影响到房地产经济的周期性波动。房地产市场供求波动对房地产经济周期波动影响巨大。因市场价格、居民收入、政府政策、对市场预期变化等因素影响，房地产需求总量会发生波动；因资金、技术、管理、人力资源等因素影响，房地产供给总量会发生波动。这些波动会对房地产经济周期波动产生巨大影响。只有在房地产供需总量保持平衡，同时供需结构保持平衡的情况下，房地产经济发展才能保持平衡；只要房地产供需总量失衡，或供需结构发生失衡，就不可避免的影响到房地产经济的周期波动。

②外在因素包括政策因素和社会经济与技术因素政策因素指国家制定的有关财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这此宏观政策因素具有明显的周期性，对房地产经济的周期波动的影响是直接的、显著的。社会经济与技术因素。房地产经济发展与我国国民经济增长率相关性极高，当我国宏观经济增长率高的时候，我国房地产经济的发展速度也呈现快速发展势头；反之亦然。此外，我国对产业结构进行调整、房地产业的技术变革、经济政治体制的变化等，都会对房地产经济的发展带来巨大影响，使得其发生周期性的波动。

③偶发因素是指自然灾害、社会突发事件，及其他不可预测的因素，比如技术的根本性变革等。这此因素对房地产经济周期波动的影响是突然的直接的。房地产市场与我国国民经济协调发展研究牛雨来（徐州市观音机场有限公司，江苏徐州221006）

2.房地产经济周期与我国宏观经济政策具有关联性房地产经济周期性波动与我国宏观经济政策具较大关联性。在对房地产业进行宏观调控时，适当的宏观经济政策可以有效预防房地产经济大起大落，力求能够最大限度的减少房地产经济周期性波动对经济社会带来的不利影响。

（1）宏观经济政策统一性与房地产经济周期差异性方面我国房地产业具有明显的区域性特点，各地区发展水平、程度有很大差异，这也导致我国房地产经济周期既有全国性的，又有区域性。这在客观上要求宏观经济政策对房地产业的市场调控要结合以上特点，采用科学的理念制定政策，避免一刀切。

（2）货币政策灵活性与经济形势的变化性方面货币政策对我国房地产经济的影响显而易见，为预防房地产经济的大起大落，客观上要求货币政策要适应我国的经济发展形势，并根据国民经济的发展情况进行灵活调整。要控制货币政策的调整幅度，控制金融市场的流动性，灵活调整利率，连续微调调控方式及松紧程度，以充分发挥房地产业的经济增长点作用，扩大内需，延缓波动的周期。

（3）财政政策的稳定性与房地产经济的波动性方面积极、稳定的财政政策对治理经济衰退、促进经济稳定增长有重要作用，要谨慎权衡制定紧缩财政政策、扩张财政政策和稳定财政政策，防止财政政策的调整引发房地产经济周期大幅的波动。根据目前的经济形势及房地产业现状，应当主动进行结构性的调整，采取中性、稳健的财政政策，适度紧缩由财政资金支持的房地产投资项目。

（4）政府引导的价格体系及市场需求多样性与供应市场相对单一性方面价格因素对房地产经济波动的影响较为突出，政府应当引导制定合理的房地产产品的价格，避免房地产经济周期波动的不稳定。对房地产供应市场与房地产需求市场严重失衡问题，要建立健全居民住房保障体系；保持合理的住房投资建设规模；调整住房的供给结构；适当引导市场形成一种梯级消费；促进住房建设和消费模式的合理化。

3.房地产业对我国国民经济发展具有重要作用

（1）对我国国民经济的发展具有带动作用房地产业因其自身规模较大，因此，其对我国国民经济的总体影响非常强，其对我国国民经济发展的带动作用非常大。据有关资料显示，1998年-2011年，房地产业包括建筑开发对gdp的直接拉动作用呈上升趋势，从1998年的0.43%上升到2011年的0.65%，房地产业每年平均拉动我国经济增长0.64%。房地产业对gdp的间接拉动作用也越来越大，从1998年的0.81%上升到2011年的1.21%，年平均拉动经济增长1.19%。直接拉到与间接拉动合计，房地产业每年平均拉动我国gdp增长1.84%。同期我国平均经济增速为年9.86%，房地产业对我国经济的贡献率超过19.7%。房地产业自身增加值占gdp的比重从2009年起已经超过9%，2009年到2011年这个比例平均为9.6%。房地产业自身增加值加上间接带动产业的增加值一共占gdp的比重，从2010年起已超过30%，2009年到2011年这个比例平均为30.1%。

（2）对关联产业具有需求拉动作用据有关资料显示，抽样调查2002年、2005年和2007年这3年，房地产业对我国42个产业的完全消耗系数之和分别是1.6339、1.7977和1.9526，这意味着房地产业每增加1个单位产值，2002年拉动关联产业增加1.6339个产值，20005年数据为1.7977，2007年数据为1.9526。证明房地产业对关联行业的需求拉动作用越来越大。从拉动的行业种类来看，主要受益的是物质及原材料型行业。这3年，受房地产业需求拉动影响最大的前10个产业中2002年有6个是物质及原材料型产业，2005年有8个，2007年有9个。2002年房地产业对这些关联产业的单位拉动作用占所有产业单位拉动作用的61.5%，2005年占63.2%，2007年占66.5%，呈逐步上升趋势。

（3）对关联产业价格的影响突出房价的变化对其关联产业产品价格的变化影响突出，根据有关资料对房价上升10%，其对关联产业产品价格的影响，及对物价指数的影响，排名前10的产业列表如下：从上表可以看出，价格上涨幅度最大的主要是服务业，在服务业的成本比重中房地产所占比较高，因此房价的变化对服务业的影响更大。

三、促进我国房地产业的可持续发展，与我国国民经济协调发展

1.房地产业可持续发展内涵房地产业可持续发展有丰富的内涵，它涵盖了社会、经济、文化、技术、环境等领域，总体来说，包括其一，要能够促进经济的持续增长，其二要能够保护环境，保证资源的有效利用及持续发展，其三是能够促进社会的全面进步。也就是说，实现房地产经济可持续发展，既要能够满足目前人民的物质需求，并能给今后预留发展空间，还要能够使得房地产业与社会各产业协调发展。

2.房地产业可持续发展的措施及对策

（1）加强对房地产业的市场监管力度政府要加大对房地产业的市场监管力度，理顺行政管理和企业自主经营的关系，管好政府的份内工作，引导房地产市场向规范化、市场化方向发展。要加强对房屋质量检测力度，确保开发项目的质量；要努力提高土地利用率，避免土地空置现象；加强管理监督的同时必须杜绝对项目的暗箱操作，减少并消灭对房地产业的不合理收费。此外，还要积极引导房地产企业适应市场需求，促使开发项目与当地的环境资源人口等相协调，控制房地产开发的投机行为和短期行为。

（2）重视制度创新和科技创新制度创新。一是优化税收结构，除对增量房产进行征税外，对存量房产征税要进入议事日程；二是开发企业的观念创新、产品创新，房地产开发企业必须进行环境成本核算，改变过去片面追求环境、低容积率、人均居住用地超规范的做法；三是消费观念创新，考虑潜在需求如何转化为有效需求问题；四是服务创新，创新中介、经纪、物管的内容和形式，简化房贷、产权登记等事项繁琐的手续，建立一套科学合理利于操作的流程。科技创新。要采用先进的科技手段和方法，利用新能源，使用新材料，争取最大的经济效益；要提高资源的有效利用率，减少环境污染，改善人们的居住、办公条件，优化城市环境，从而增进人与自然的亲和力，使得房地产业的发展与人民居住文明协调发展。

（3）建立健全房地产业法律法规，规范和指导房地产市场积极推进房地产市场的制度化和法制化建设，对房地产业经济活动整个流程的各个环节，都要有规定明确具体、具有较强操作性的法规和准则，从而引导和规范我国房地产市场健康有序发展。对该流程中的买（拍）地环节、行政审批环节、企业融资环节、开发建设环节、质检环节、商品房预售环节、销售环节、售后环节、物管环节等几大重要环节的法律法规进行建立健全完善。特别要注意对法规准则的细化，如买（拍）地环节中对土地市场信息公开的法规准则，应细化说明规划结构、土地储备量、在拍土地、规划评估价格等；行政审批环节中审批程序和监督机制应细化；融资环节中指定金融机构、指定金融监控机构及金融秩序的监管制度应细化；开发建设环节中房地产税收的细则要细化；销售环节中对价格标准应细化。

（4）创立房地产金融二级市场，完善房地产金融体系据有关资料，其他国家居民个人住房的贷款占社会总贷款的比例大约为20%，而我国的比例仅为1.6%，这可以解释为我国房地产业有效需求不足，因此，有必要把房地产金融信贷更多的转移为房地产消费信贷，以实现我国房地产业生产-消费的良性循环。制约我国房地产业发展的瓶颈之一就是金融信贷问题，我国房地产业一直被资金来源、资金流动性、期限错配等等因素的制约，为确保房地产业的可持续发展，就要完善现有的房地产金融体系，打通房地产市场与资本市场的联系。具体讲就是建立和完善我国住房抵押贷款的二级市场，争取将抵押贷款实行证券化，把住房抵押贷款的一级及二级市场纳入到金融的整体大循环之中。

（5）做好房地产信贷风险的预防及管控工作由于我国商业银行及其他金融机构与房地产业的联系是如此紧密，房地产业的行业风险会传递到商业银行及其他金融机构，成为它们的信贷风险，要做好预防及管控工作，一是，要抓紧做好自身信贷结构的调整，自身资料缺课大，规模小的开发企业，抗风险能力不强，必须严格控制信贷；二是控制好个人住房贷款的风险，重点支持自住房及改善型住房的贷款需求，同时还要严格执行贷款审查，坚决杜绝开发企业假按揭真贷款的风险做法；三是要加强贷后的管理，做好信贷资金的跟踪、调查工作。

（6）制定合理规划，提高资源有效利用率房地产业要改变过去那种粗放型的发展方式，合理规划，提高对土地资源及其他各种资源的合理利用，提高资源的有效利用率。一是合理利用土地资源。土地资源是不可再生资源，是我国房地产市场开发过程中必须加以合理利用的资源；土地资源也是我国实现房地产业可持续发展的基础，是我们改善人居环境的的前提。要合理利用土地资源，必须首先按照可持续发展的原则来开发利用；其次，对城乡结合地区的土地开发，要对土地征用许可证进行严格把关；再次，对已经转为建设用地的，政府有关部门必须要督促开发企业提高土地的利用效率；最后，要对各类用地合理配置，以实现土地资源高效配置。二是抓好空置土地的处理工作首先要调整土地的存量，避免闲置，其次，需要从法规制度的角度妥善处理闲置的土地，对通过招拍挂手续以后超时限的土地，要通过回收、收购、兼并、拍卖的方式来使土地重新回到市场，从而使土地的利用率得以提高。

（7）抓好环保工作，促进生态可持续发展一是在房地产开发建设过程中必须注重对生态的保护，生态环境直接影响人们身心健康，是我们生活的重组成部分，是一直以来人类发展关注的重点，因此，房地产开发建设必须树立以人为本的设计理念，在开发建设过程中抓好对环境的保护工作。二是要发展低碳房地产，积极提倡使用节能材料、可再生能源。

房地产业范文篇3

关键词：房地产泡沫房屋租赁风险恩格尔系数不确定性

房地产泡沫的成因

以金融制度因素为代表的内在因素

泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。

应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。

以下将具体从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析：

货币制度现代货币是不兑现的纸币，作为价值的表现形式，本身已没有价值。货币的这一矛盾决定了货币数量的现代银行制度下具有膨胀的可能性，而货币的虚拟化发展又导致货币越来越远离实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。

银行制度在现代银行制度下，只要中央银行不断发行货币，商业银行便能不断创造货币。这决定了银行系统的货币供给具有内在膨胀性，导致货币供给远远超过货币的需求，从而为泡沫的产生提供了适宜的外部环境。

信用制度信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它执行支付手段职能、充当延期支付的工具时，就产生了信用。信用的产生与发展也带动了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也越来越多样化，它们在储蓄向投资的转化过程中发挥着越来越重要的作用，把更多的货币形式收入储蓄转化为投资。这些投资有的进入了实质经济系统，有的进入了符号经济系统。进入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而导致生产经营亏损，到期不能还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，形成金融系统的不良资产；进入符号经济领域的借贷资本则到处投机，冲击各个市场，造成资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生创造了基础条件。

以不确定条件为代表的环境下的投资行为

由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。也有将不确定性定义为市场行为者面临的、直接或间接影响经济活动的那些难以完全和准确地加以观察、测定、分析和预见的各种内生因素和外生因素。在现在的经济生活中，不确定的因素处处存在，但遗憾的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的乐观情绪而不是根据数学期望来决定的”。这也许是市场中的不确定性在投资者内心中，留下了太深的印象所致。

房地产投资行为本身就具有不确定性，它也许比金融行为更为不确定，因为房地产从建设到具有投入市场的能力到投资回收的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要真正做到心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。

不仅如此，现在虽然已经步入了信息时代，但这只能说明信息的重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说存在一种现象：“不完全的信息条件”。企业对各种广告方式的如此重视就是这种现象的明证。在不完全的信息条件下（其实不完全信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌握程度，是在受到各种客观条件限制的情况下才呈现出不完全性的，而客观条件是在不断的变化之中的，也就是说，不完全信息条件本身也正处于不确定之中），在市场不完善、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很容易就发生不理智的博弈行为，具体来说就是很容易发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的直接动因。

综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定存在的，而且，房地产业自身是有能力通过改变自身的投资行为来转移风险、抑制房地产的不良影响的。本文以下将讨论通过发展以房地产租赁为代表的多元化经营的方式来转移风险、抑制房地产的不良影响。

以房地产租赁为代表多元经营方式

房地产泡沫认识上的歧途

房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫是否会破，在什么时候什么情况下破。现在，认为房地产业过度发展，房地产泡沫在不久的将来破灭的言论不绝于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求，投入的资金不能有效的回笼，这“正是房地产泡沫的明证”。由此认为中国房地产业已经发展得过快了，过于膨胀了。但也有不少人认为：仅根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4.9亿提高到8.5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23.8平方米，也就是说将需要71.4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还远没有到没有潜力的时候。

前一种想法只顾眼前，后一种想法却也不能解决眼前的问题。应该认识到，对gdp增长的供献率可以达到10%的任何产业都理所应当的引起足够的重视。而对中国房地产业的乐观态度，正如悲观态度一样，也没有太多的理论依据，从房地产业比较成熟的国家引进的大量的指标，大量的标准，到了中国，似乎都没有太大实际的意义。

应从房地产业自身找出路

与其说清点什么，不与想办法做点什么。

有人就建议金融业应该向房地产业下手。本文将不从这方面考虑，而是从房地产业自身找出路。

房地产业，从某种角度上说，是由许许多多房地产企业所构成的，它们构成了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去找寻出路。

房地产业自身的抗风险能力先天性欠缺对于房地产业来说，就应根据它的投资大、投资回收期长等自身的原因而属于风险行业，再加上诸多的不确定因素，及不完全的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。

内容摘要：本文首先分析在现有的经济制度之下房地产泡沫的成因，说明房地产泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租赁为代表的多元房地产经营方式，以期通过房地产业自身的发展来防范房地产泡沫的不良影响。

关键词：房地产泡沫房屋租赁风险恩格尔系数不确定性

房地产泡沫的成因

以金融制度因素为代表的内在因素

泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。

应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。

以下将具体从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析：

货币制度现代货币是不兑现的纸币，作为价值的表现形式，本身已没有价值。货币的这一矛盾决定了货币数量的现代银行制度下具有膨胀的可能性，而货币的虚拟化发展又导致货币越来越远离实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。

银行制度在现代银行制度下，只要中央银行不断发行货币，商业银行便能不断创造货币。这决定了银行系统的货币供给具有内在膨胀性，导致货币供给远远超过货币的需求，从而为泡沫的产生提供了适宜的外部环境。

信用制度信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它执行支付手段职能、充当延期支付的工具时，就产生了信用。信用的产生与发展也带动了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也越来越多样化，它们在储蓄向投资的转化过程中发挥着越来越重要的作用，把更多的货币形式收入储蓄转化为投资。这些投资有的进入了实质经济系统，有的进入了符号经济系统。进入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而导致生产经营亏损，到期不能还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，形成金融系统的不良资产；进入符号经济领域的借贷资本则到处投机，冲击各个市场，造成资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生创造了基础条件。

以不确定条件为代表的环境下的投资行为

由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。也有将不确定性定义为市场行为者面临的、直接或间接影响经济活动的那些难以完全和准确地加以观察、测定、分析和预见的各种内生因素和外生因素。在现在的经济生活中，不确定的因素处处存在，但遗憾的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的乐观情绪而不是根据数学期望来决定的”。这也许是市场中的不确定性在投资者内心中，留下了太深的印象所致。

房地产投资行为本身就具有不确定性，它也许比金融行为更为不确定，因为房地产从建设到具有投入市场的能力到投资回收的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要真正做到心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。

不仅如此，现在虽然已经步入了信息时代，但这只能说明信息的重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说存在一种现象：“不完全的信息条件”。企业对各种广告方式的如此重视就是这种现象的明证。在不完全的信息条件下（其实不完全信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌握程度，是在受到各种客观条件限制的情况下才呈现出不完全性的，而客观条件是在不断的变化之中的，也就是说，不完全信息条件本身也正处于不确定之中），在市场不完善、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很容易就发生不理智的博弈行为，具体来说就是很容易发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的直接动因。

综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定存在的，而且，房地产业自身是有能力通过改变自身的投资行为来转移风险、抑制房地产的不良影响的。本文以下将讨论通过发展以房地产租赁为代表的多元化经营的方式来转移风险、抑制房地产的不良影响。

以房地产租赁为代表多元经营方式

房地产泡沫认识上的歧途

房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫是否会破，在什么时候什么情况下破。现在，认为房地产业过度发展，房地产泡沫在不久的将来破灭的言论不绝于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求，投入的资金不能有效的回笼，这“正是房地产泡沫的明证”。由此认为中国房地产业已经发展得过快了，过于膨胀了。但也有不少人认为：仅根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4.9亿提高到8.5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23.8平方米，也就是说将需要71.4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还远没有到没有潜力的时候。

前一种想法只顾眼前，后一种想法却也不能解决眼前的问题。应该认识到，对gdp增长的供献率可以达到10%的任何产业都理所应当的引起足够的重视。而对中国房地产业的乐观态度，正如悲观态度一样，也没有太多的理论依据，从房地产业比较成熟的国家引进的大量的指标，大量的标准，到了中国，似乎都没有太大实际的意义。

应从房地产业自身找出路

与其说清点什么，不与想办法做点什么。

有人就建议金融业应该向房地产业下手。本文将不从这方面考虑，而是从房地产业自身找出路。

房地产业，从某种角度上说，是由许许多多房地产企业所构成的，它们构成了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去找寻出路。

房地产业自身的抗风险能力先天性欠缺对于房地产业来说，就应根据它的投资大、投资回收期长等自身的原因而属于风险行业，再加上诸多的不确定因素，及不完全的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。

内容摘要：本文首先分析在现有的经济制度之下房地产泡沫的成因，说明房地产泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租赁为代表的多元房地产经营方式，以期通过房地产业自身的发展来防范房地产泡沫的不良影响。

关键词：房地产泡沫房屋租赁风险恩格尔系数不确定性

房地产泡沫的成因

以金融制度因素为代表的内在因素

泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。

应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。

以下将具体从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析：

货币制度现代货币是不兑现的纸币，作为价值的表现形式，本身已没有价值。货币的这一矛盾决定了货币数量的现代银行制度下具有膨胀的可能性，而货币的虚拟化发展又导致货币越来越远离实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。

银行制度在现代银行制度下，只要中央银行不断发行货币，商业银行便能不断创造货币。这决定了银行系统的货币供给具有内在膨胀性，导致货币供给远远超过货币的需求，从而为泡沫的产生提供了适宜的外部环境。

信用制度信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它执行支付手段职能、充当延期支付的工具时，就产生了信用。信用的产生与发展也带动了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也越来越多样化，它们在储蓄向投资的转化过程中发挥着越来越重要的作用，把更多的货币形式收入储蓄转化为投资。这些投资有的进入了实质经济系统，有的进入了符号经济系统。进入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而导致生产经营亏损，到期不能还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，形成金融系统的不良资产；进入符号经济领域的借贷资本则到处投机，冲击各个市场，造成资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生创造了基础条件。

以不确定条件为代表的环境下的投资行为

由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。也有将不确定性定义为市场行为者面临的、直接或间接影响经济活动的那些难以完全和准确地加以观察、测定、分析和预见的各种内生因素和外生因素。在现在的经济生活中，不确定的因素处处存在，但遗憾的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的乐观情绪而不是根据数学期望来决定的”。这也许是市场中的不确定性在投资者内心中，留下了太深的印象所致。

房地产投资行为本身就具有不确定性，它也许比金融行为更为不确定，因为房地产从建设到具有投入市场的能力到投资回收的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要真正做到心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。

不仅如此，现在虽然已经步入了信息时代，但这只能说明信息的重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说存在一种现象：“不完全的信息条件”。企业对各种广告方式的如此重视就是这种现象的明证。在不完全的信息条件下（其实不完全信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌握程度，是在受到各种客观条件限制的情况下才呈现出不完全性的，而客观条件是在不断的变化之中的，也就是说，不完全信息条件本身也正处于不确定之中），在市场不完善、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很容易就发生不理智的博弈行为，具体来说就是很容易发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的直接动因。

综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定存在的，而且，房地产业自身是有能力通过改变自身的投资行为来转移风险、抑制房地产的不良影响的。本文以下将讨论通过发展以房地产租赁为代表的多元化经营的方式来转移风险、抑制房地产的不良影响。

以房地产租赁为代表多元经营方式

房地产泡沫认识上的歧途

房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫是否会破，在什么时候什么情况下破。现在，认为房地产业过度发展，房地产泡沫在不久的将来破灭的言论不绝于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求，投入的资金不能有效的回笼，这“正是房地产泡沫的明证”。由此认为中国房地产业已经发展得过快了，过于膨胀了。但也有不少人认为：仅根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4.9亿提高到8.5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23.8平方米，也就是说将需要71.4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还远没有到没有潜力的时候。

前一种想法只顾眼前，后一种想法却也不能解决眼前的问题。应该认识到，对gdp增长的供献率可以达到10%的任何产业都理所应当的引起足够的重视。而对中国房地产业的乐观态度，正如悲观态度一样，也没有太多的理论依据，从房地产业比较成熟的国家引进的大量的指标，大量的标准，到了中国，似乎都没有太大实际的意义。

应从房地产业自身找出路

与其说清点什么，不与想办法做点什么。

有人就建议金融业应该向房地产业下手。本文将不从这方面考虑，而是从房地产业自身找出路。

房地产业，从某种角度上说，是由许许多多房地产企业所构成的，它们构成了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去找寻出路。

房地产业自身的抗风险能力先天性欠缺对于房地产业来说，就应根据它的投资大、投资回收期长等自身的原因而属于风险行业，再加上诸多的不确定因素，及不完全的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。

对房地产业自身来说，最大的问题不在于局部的投资过热，而是先天的发育不全，中国的房改的成就人所共知，但离成熟的房地产业还有距离。而最大的不足在于房地产发展的不平衡，这种不平衡不仅是地域的差异，更多的是本行业自身的不完善。如房屋租赁市场的不完善，二级、三级房地产市场的不建全等等，这当然与各种规章制度的不建全或不合理有关，也在于中国的文化背景下，人们对新房犹为看重等有别于外国的观念有关，但在现有的特定的时期，房地产业自身也并没有采取有效的措施来应对。

笔者认为，应本着规避风险，防范房地产泡沫不良影响的想法，来发展房屋租赁市场和其它的房地产经营方式，同时也使房地产业呈现多极化，使房地产业自身能够有转移风险的能力（当然，这与香港某些大型房地产企业，通过投资其它产业来转移风险是有区别的，内地的房地产还不具备通过其他行业转移风险的实力）。本文主要考虑通过促进市场化住房租赁为代表的多元化经营，来实现房地产业的行业自身的风险转移。

以房地产租赁为代表多元化经营问题一：房地产多元化经营，可以转移风险、抑制泡沫么？回答是肯定的。

作为一种商品，房地产是特殊的，它的特殊性就表现在其它的商品只要有人想买，就不愁卖不出去，但是，人要有房子住是一定的（尤其是在中国“安家置业”的传统思想的作用下），但真正买不买就不一定了。这说明人们不是不想消费，只是消费不起。如果通过多元化的经营，满足了人们多级化的需求，房地产业就能走上健康的可持续发展之路。要改变先天发育不足的现状，就要大力发展住房一级市场之外的其他多元市场，其中房地产租赁市场的发展就事在必行了。

问题二：为什么以房地产租赁为现阶段发展多元化经营的重点呢？

首先，住房个人所有化为市场化的住房租赁创造了供给条件。近年来，我国房地产开发量和竣工面积逐年增长，住房销售面积和金额也逐年攀升，商品房的空置量也在增加，这就为一级房市的住房租赁造就了成熟的条件与强大的供给能力。

其次，市场化住房租赁的潜在需求为租赁市场的成长提供了巨大的动力。不仅在北京、上海、广州有20%左右的家庭租房居住，在全国租房居住的家庭也是大约在10%，租房已经成了城市居民住房的第二大房源。其实包括西方房地产业发达的国家在内的大多数国家，住房的自有化也不是很高。

还有，对于已经建成的房地产，最好的办法莫过于想办法买出去，对于闲置了的房地产，想办法租出去，也不失为一条出路。如果，从一开始就不仅只是想“买”房，而是想到了多元化的经营，对转移风险、抑制泡沫应该是有益的。

问题三：何谓多元化的经营？

其实没有必要对它作什么定义，但有一点是要说明的，那就是：它不仅包括房屋和租赁的一级、二级市场等，还应包括经济适用房、廉租房、安居房等。按照国家的经济现状和发展趋势，中国的居民，其中当然也包括城镇居民的住房消费的差异将长期存在，居民对房地产的需求呈现了多元化、多级化，这才是必需加快房地产多元化进程的最根本原因。

在此要说明的是，笔者并不对各种房地产品、各种经营方式进行比较，更多是希望、呼吁多种房地产品、多种经营方式的到来。

中国的房地产经营应呈现出多元化，而多元化的基础就是房地产品的多元化。而现在从总体来看，房地产业的产品仍趋单一，而影响房地产业发展的重要因素：政策法规，也没有做好这方面的准备。其实早在1998年上海就有有识之士建议“利用空置商品房兴办大学生公寓”，这无疑是缓解商品房空置矛盾的良策。类似如何为空置的商品房找到出路，才应该是研究房地产泡沫的初衷。本文并没有深入的讨论房屋租赁等多元化的经营方式对房地产的具体影响，只是寄希望于房地产业的自身发展，能够在房地产业，尤其是在预防房地产泡沫的不良危害等方面发挥应有的作用。其实，对于房地产而言，能够影响它的因素太多了，但如果只注重外因，而忽略了内因才是事物发展的主要因素，使它过分的依赖政策法规或是其它制度其它行业，而自身的抗风险能力欠缺,对自然或人为产生的房地产泡沫的消化溶解能力又不足，这只会使本来就还处于成长发育阶段的中国房地产业走向畸型。

参考文献：

1.张灿.金融泡沫理论研究.上海财经大学出版社,2003

2.谢金荣.不动产金融.中国政法大学出版社,1995

3.谢金荣等.地产泡沫与金融危机.经济管理出版社,2002

4.陈柏东,张东.房地产经济学.华中理工大学出版社,1996

5.刘秋雁.房地产投资分析.东北财经大学出版社,2003

房地产业范文篇4

[关键词]房地产；东中西部；比较研究

中国自1998年实施住房体制转轨，取消了福利分房转向发展商品房市场，从而刺激了房地产市场的复苏，可以说，1999-2003年这5年是中国房地产业的高速增长时期。在这期间，东中西部地区房地产业的发展态势既有相似之处，又有不同的地方。对这5年来东中西部。房地产业的异同进行比较研究，有助于国家制定更有针对性的防范房地产增长过热的宏观经济政策。

一、房地产开发情况比较

房地产开发投资是决定整个房地产市场走势的关键因素，它不仅决定了房地产业的总产出，而且影响着其上下游产业的效益，包括上游的钢铁、水泥、电解铝产业以及下游的装修、家具、物业管理业等。图1描述了东中西部地区各省市房地产投资额变化的平均水平②。

可以看出，东部地区投资额起点高，增长幅度大；中、西部地区投资额的起点与增幅都远低于东部地区。图2给出的东中西部地区房地产业产值占区域生产总值的比重，同样是东部地区比重的起点值高于中、西部地区，但5年来的增长幅度却没有西部地区大。在西部地区这几年的发展中，房地产业起到了不可忽视的带动作用。

二、房地产价格与经济基本面比较

房地产业不仅带动着区域经济的发展，而且也深受区域经济水平的影响。表1详细列出了东中西部地区房地产价格与两项国民经济指标的比较。其中人均gdp能较好地反映一个地区的生产能力，而城镇居民人均可支配收入则与房地产价格具有很强的可比性。从表1中可以看到东中西部地区经济状况的差异，人均gdp即区域生产能力由东向西递减，这就是改革开放在空间上形成梯度差异的结果。越靠近沿海，改革开放越深入，技术创新就越是活跃，形成了经济发达的高梯度地区。就人均gdp的增长率而言，东部地区是最高的，西部地区由于实施了“西部大开发”战略，经济发展较快，人均cdp的增长率高于中部地区。

如果说人均cdp与房地产价格之间的关系还不好描述的话，那么城镇居民人均可支配收入则直接关系到居民的购房能力。这几年东中西部地区城镇居民人均可支配收入的增长率远高于房地产价格的增长率，但是居民收入的基数太小，即使增长速度快，也难以赶上房地产这种高价值消费品价格的增长。西部地区城镇居民人均可支配收入的增长率是最低的，5年以来总共增长36．92％，而房屋平均售价增长率却比东部地区高3．14％，这不能不说是一个反常的现象。

房地产价格形成机制中一个重要问题就是房价和地价的关系，对于西部地区来说，土地价格的决定作用更明显。西部10省、市、自治区(不包括内蒙古和广西)土地面积为538万平方公里，约占中国陆地面积的56％，人均土地面积远高于全国平均水平，但在全部土地资源中，约有48％的土地是沙漠、戈壁、石山和海拔3000米以上的高寒地区等非耕地面积，而平原、盆地面积则不到10％。由于光、热、水、土组合条件不佳，相对降低了土地资源利用价值及其增值空间，很多地方并不适宜人类居住和城市开发。由于西部地区可开发土地资源贫乏，且该地区农民依恋土地，政府征地费用增加，这些都势必造成了土地价格在房地产开发热潮中上扬过快，进一步拉动了西部地区房地产价格的上涨。这些现象在中部和东部就不常见，因为中、东部多为平原地区，城市扩展的余地比较大，土地开发的成本也不会太高。

三、房地产开发企业资金来源比较

房地产开发属于资金密集型产业，开发企业容房地产开发企业资金来源中利用国内贷款的比例差别不大，这5年大都在20％左右，东部地区略为高一点。然而银行贷款并不是最佳的融资渠道，房地产开发企业与银行之间形成的债务关系不利于企业灵活发展，而且房地产开发具有一定的风险性，这种风险很容易通过债务关系转嫁给商业银行，不利于国家金融的稳定。东中西部地区房地产开发企业利用外资的比例这5年来一直都呈下降趋势，这主要是由房地产业的特殊性所决定的。房地产业具有极强的区域特征，外资企业由于深刻的文化背景差异，不能很快熟悉当地的文化与风俗，也难与地方政府打通关系，再加上当地企业的竞争排挤，项目运作困难重重。外资企业在房地产领域里难以竞争过内资企业，久而久之，对房地产业的投资就会逐渐下降。在自筹资金比例中，东部地区要低于中部与西部地区。这是由于东部地区金融改革要比中部及西部地区更深入，企业的融资手段更丰富。房地产开发企业可以很便捷地通过发行债券、股票等手段来筹集资金。而中、西部地区金融市场开放程度不够，房地产开发企业难以通过更多的手段来融资，只能加大自筹资金的比例，这无疑加大了中、西部地区房地产企业融通资金的难度。

四、征地状况比较

土地作为一种供给无弹性的稀缺资源，是房地产开发的根本所在。1999年房地产开发热潮刚刚来临之时，东中西部各地区征地面积相差不大，从2000年开始，各地的征地面积都大幅度攀升，西部地区上升的幅度最大。到2002年征地面积达到顶峰后，中、西部地区开始下降，东部地区增幅也趋缓。地方政府的征地行为在一定程度上并不是为了城市发展需要，而是为了缓解财政压力，赚取更多的土地出让金，这在西部贫穷地区表现的尤为突出。在表3中，西部各地区每年的财政收入远远低于东部地区，与中部地区的差距也不小。就各年征地面积的数值来看，1999年、2000年及2003年西部地区平均征地面积都比东、中部地区小，但是需要明确的是，西部地区可供开发利用的土地面积很少，在这个前提下，西部地区的征地水平并不比东、中部地区低。尤其是2001和2002年，西部地区的征地面积更是超过了东、中部地区。西部地区地方政府这种为了扩大财源而征用并大量出让土地的行为无疑助长了房地产开发的热潮。

五、结论

由以上比较分析可以得出结论，在1999～2004年中国房地产业的高速增长时期，东中西部这三大地理区房地产业发展的轨迹与机制是不同的。东部地区由于开发早，经济基础雄厚，也是国际游资投资房地产的热衷之地，所以房地产开发投资要比中、西部地区活跃；西部地区由于可开发利用的土地资源稀缺，导致房地产价格增长过快，与区域经济水平不相符；中部地区则介于东、西部地区之间，兼有两者的特征。鉴于此，国家在制定调控房地产业的宏观经济政策时，应该充分考虑到东中西部地区的差异，对东部地区主要应该遏制其房地产投资的增加，并着重挤压投资性购房；对于西部地区则要严把土地关，防止重复建设、耕地流失，同时要加快中部和西部地区的金融体制改革，目的是使房地产企业能够有更多的融资渠道。对待房地产业这种区域差别很强的产业，只有采取差别化的宏观经济政策，才能获得最佳的调控效果。

[注释]

①本文按照地理位置与国家宏观经济战略差别来划分东中西部。东部地区包括北京、天津、上海、山东、江苏、浙江、福建、广东；西部地区包括陕西、四川、重庆、云南、贵州、广西、宁夏、甘肃、内蒙古、青海、新疆、西藏；中部地区包括黑龙江、吉林、辽宁、河北、山西、安徽、河南、湖北、湖南、江西。海南省由于受1992年房地产泡沫破裂打击，房地产市场至今难以复苏，所以没有将其纳入考察范围。

②本文中的所有原始数据均取自《中国统计年鉴》。将东中西部各省市指标求算术平均数代表整个区域水平。

[参考文献]

[1]黄善明．祝捷．西部房地产发展现状的基本判断[j]昆明理工大学学报,2004，(12)．

[2]王选选．东中西部地区城镇居民消费行为比较研究[j]．山西财经大学学报,2003，(12)．

房地产业范文篇5

一、客观认识当前我县房地产业发展现状

近年来，随着我县“小县大城”战略的深入实施，县域经济得到快速发展，**房地产业作为新兴产业也保持了强劲的发展势头，2003年到2007年房地产投资、开发、销售等呈逐年快速增长趋势，成为**经济新的增长点，然而自2008年起开始我县房地产业形势却发生了明显变化：

一是商品房新开工面积同比下降。2008年，商品房新开工面积为6万平方米，比2007年下降65.8%。

二是商品房销售面积大幅下降。2008年，我县销售商品房372套，比去年下降23%；销售面积为5.6万平方米，同比下降19.5%。以前购房火爆的现象已不存在，商品房成交量持续下滑。

三是房地产开发税收同比减少。2008年，房地产开发税收为2528万元，比2007年下降4%，比2006年增加4.4%，占地方财政收入的比重比2007下降6.4个百分点，比2006年下降3.1个百分点。

四是房地产投资额大幅下降。2008年全县房地产开发投资完成9820万元，同比下降66.9%，占规模以上投资的5.7%，比2007年下降了12个百分点。

五是土地出让和使用量大幅减少。2008年全县待开发土地面积7717平方米；购置土地面积894平方米，比上年下降98.7%，全年土地成交价款476万元，比2007年下降96.4%。

二、准确把握我县房地产业发展存在的问题及有利因素

㈠当前我县房地产业发展存在的主要问题。

1、开发商集资款归还难，社会反响强烈。受国家宏观调控政策影响，金融政策从紧，开发商贷款难，大部分开发资金来自社会融资。由于社会融资成本高，风险大，开发商承担很大压力。从9月中旬开始我县同心房产、汇金房产由于资金紧张，不能按期支付到期的本金和利息，相继出现了大量集资户以集资款抵购商品房的事件，使大量集资户利益受损，并多次上访，给社会造成了很大不安定因素，影响了社会的和谐稳定。开发商也因此减少了现金的流入，造成资金运转困难，进而影响了工程建设进度，企业面临困境。此外，受此次集资款抵购风潮的影响，我县想买房且有能力买房的消费者已基本购买，短短半个月的销售量已达年销售总量的1/3，我县房地产市场需求基本饱和，且集资款抵购的商品房价格与正常销售的商品房价格相差甚大，严重影响了我县房地产市场正常的交易秩序，造成房地产市场后续发展无力，市场观望度增强，信心严重不足。

2、商品房供大于求现状突出，开发商压力增大。我县是一个小县城，全县11万人口，**镇常住人口5万，城镇人均住房已达到36平方米，大大地高出了很多大中城市，经济条件较好的居民住房条件已基本处于饱和状态，房地产市场小，而商品房空置率高，目前尚未销售的商品房可满足我县2-3年的销售量。此外我县目前的商品房价格与去年相差不大，而周边县市已达4000元/平方米左右，再加上这两年人工、建筑材料价格的上涨，房价未能得到相应增长，目前的房价与成本价基本持平，甚至有的小区房价已低于成本价，开发商压力增大。

3、企业资金严重短缺，发展趋于停滞状态。目前我县房地产业发展状态趋于停滞，主要由于资金的“三个难”：一是社会融资难，近段时间出现的集资风潮使得绝大部分集资者不敢将钱再交给房地产开发商，开发商失去了一个重要的资金来源渠道；二是银行贷款难，受国际金融危机、宏观政策以及集资风潮中开发商信用受损的影响，银行减少或严格控制了对开发商的信贷支持；三是股本金注入难，房地产行业的不景气，股东投入的股本金难以如期收回，预期收益未能实现，制约了股东再次投资。如：同心房产由于缺少现金和银行信贷支持，水境佳苑第四期工程建设已停工；金丰房产由于资金短缺，不能支付到期的本金和利息，项目已于10月初停工；广和、富锦园等房产公司，由于现房卖不了，开发成本不断累计增加，只能卖一套吃一套，股本金无法归还。

㈡**房地产发展的有利因素。

1、“小县大城”发展战略一以贯之地深入实施，农村人口加速向城市转移，加大了对住宅的需求。“小县大城”战略对房地产业最直接、最显化的作用就体现在大量农村人口涌入县城，而这涌入的大量农村人口势必有一部分要购买商品房或二手房，这将在一定程度上促进房地产业的发展。同时由于经济外向度的不断扩大，进入**的企业越来越多，外来务工的人员不断增加，愿意扎根**的外来人员越来越多。据统计，2008年外来务工人员在我县购房达98套，占当年购房数的23.65％。

2、居民可支配收入的提高，促使我县住宅消费能力大幅提升。据资料统计，当一国人均gdp达到600—800美元时，房地产业特别是住宅业开始步入高速发展期；当人均gdp达到1300-8000美元，这个地区的房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。2007年，**县城镇居民人均可支配收入达到14556元，即2713美元，属于高增长期。经济的快速发展，居民可支配收入的提高，必将给**房地产业带来巨大的商机。

3、我县商品房销售价与周边县（市、区）相比较低，相对来说潜力尤在。我县的房价与兄弟县市相比，结合县域经济发展水平分析，处在一个比较合理的区间。目前，景宁商品房销售均价为3600元/平方米左右，龙泉是3700元/平方米左右，而**商品房销售均价为3200元/平方米左右，在全市可以说是最低的。邻近县（市）那些把房地产作为投资增值的人将必定会选择**。

三、正确研判国家宏观经济政策走势

2008年下半年以来，基于宏观经济的新形势，央行和财政部分别从货币政策和财税政策调整的角度，围绕支持房地产业发展，立足于“支持扩大内需和居民购买普通自住房”的原则，提出一系列刺激房地产业发展的政策措施。12月20日，国务院办公厅又专门出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产企业积极应对市场变化。概括起来说，主要体现在以下几个方面：一是首次购房契税降低，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到

1%。二是个人买卖住房印花税征收暂免，从11月1日起，个人销售或购买住房的暂免征收印花税，财政部同时明确指出，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。三是个人卖房土地增值税征收暂免。从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。四是首套房贷款利率和首付款比例优惠条件增多，居民首次购买普通自住房或改善型普通自住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。五是公积金贷款利率下调，下调后五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的

4.86%调整为

4.59%，分别下调0.27个百分点。六是商贷利率优惠增加，自2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。七是政府加大保障性住房建设规模，今后将加快廉租住房建设，规范廉租住房和经济适应住房，保障城市低收入家庭住房需求，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。从中可以看出国家一系列政策的出台，主要是从降低房屋造价成本、降低开发商资金压力、增强购买力的角度维持房地产业稳定发展，防止大起大落。但也要看到，政策的出台虽然从长远看是重大利好消息，但短期内可能还会加重人们对新的救市政策出台的预期。据有关方面调查数据显示，91%的被调查者认为一年内房价将下跌，91.2%的被调查者认为现在不是购房良机，国家还将会出台更多的政策。

四、保持我县房地产业持续健康发展的对策建议

㈠加大保障性住房建设，实现政企双赢。

加快保障性住房建设既是保障民生的需求，也是拉动经济的需求。但我县的保障性住房建设可以根据我县房地产市场商品房空置率较高、存量房较多这一实际情况，因地制宜，采取政府以成本价或略高于成本价的价格向房地产开发企业“团购”商品房，再通过整合资源、加大补助等形式以适当的价格作为廉租房、经济适用房、拆迁安置房和农民下山转移用房。这样，不仅为政府保障性住房建设减少了规划、选地、建设等环节，而且可以使保障性住房迅速到位，加快保障性住房建设进度，尽早解决中低收入者住房困难问题。此外，开发商也能减轻空置压力，加快资金周转，真正实现政企双赢。

㈡建立协调沟通机制，加大银行信贷支持。

多年来，在国家宏观政策调控下，我县大多数房地产开发项目难以从国有商业银行得到信贷支持，企业因而转向企业内部职工集资，并逐步扩展到向社会公众融资，以解决项目资金短缺问题。这种应是小额短期周转的临时措施逐年演变为一种长期行为，集资规模也越来越大，这不仅使企业背上了沉重的负担，更加重了资金使用周期的不确定性，稍有风吹草动，集资人便赶紧抽回资金，对企业正常经营以及社会稳定埋下了隐患。因此，结合目前国家实行适度宽松的信贷政策，金融部门要加大信贷支持力度，增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，同时支持企业及时办理住房按揭贷款手续，有效支持房地产业健康发展。同时，有关部门还要积极帮助企业拓展新的融资方式与渠道，大力发展多元化的房地产金融市场，引导鼓励房地产企业运用股本融资、项目债券融资、住房抵押贷款证券化等多种形式，确保房地产投资的融资需求。

㈢出台优惠政策，促进市场健康发展。

相关职能部门要坚决贯彻国家出台的契税、印花税、土地增值税调整减免政策，同时政府可根据我县实际制定鼓励住房消费的收费减免政策和补贴政策。如为刺激房地产市场持续发展，丽水为商品房购买者给予每平方米1000元的补贴，松阳则给予每平方米500元的补贴，我县虽然出台了《关于解决城乡居民住房困难的若干意见》的补贴政策，但至今未真正落实到位。而且，目前随着国家政策的调整和形势的变化，该政策也应作相应调整，以刺激购买需求，推动房地产市场发展。对房地产开发企业项目完工前的预售收入，要按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。要根据**房地产市场发展实际，科学合理地确定土地推出的节奏、数量、结构和价格，不断优化土地出让条件，吸引有实力的开发企业参与开发建设。可参照《丽水市人民政府关于取消暂停降低部分收费项目和标准的通知》，适当减轻企业负担，优化企业环境和改善民生。此外，要加强对我县城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，加强对法律法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念。

㈣积极开展自救，尽快走出低迷状况。

新一轮的房地产调控政策不是开发商期待的简单“托市”，它一方面强调放松银根，鼓励消费；另一方面强调调整结构，引导市场。开发商要抓住这一有利时机，采取积极的自救措施，让企业走出低迷局面。首先，重新进行成本核算，适当降低房价。根据对开发项目的成本核算，目前，开发商应采取保本或少量亏本来促销，刺激消费者购买欲望，以解决目前资金紧张问题，也可减少房源，促进房地产市场持续发展。其次，重塑形象，提升企业信用。在今年的集资风潮中，广大集资户对房地产企业的印象一落千丈，要想挽回民心，重获社会集资，就必须提升自身的企业信用，对尚未到期的集资款要千方百计想办法按时支付利息，对到期的集资款及时偿还本金，通过媒体舆论宣传，作出承诺，增加集资户对企业的信任，改善企业形象。最后，认真履行自身责任义务，提高质量和服务水平。开发商要做好自身建设，不仅要增强自身的法律意识，认真履行自身责任义务，而且要提高商品房的质量和品味，建设融舒适、整洁、节能、环保于一体的高品位人居住宅环境。同时做好物业管理、欧洲杯投注官网的售后服务工作，吸引更多的居民购买商品房。

房地产业范文篇6

我受市房地产业协会第一届理事会的委托，向大会作协会成立四年来的工作报告，请予以审议。

一、第一届理事会主要工作回顾

市房地产业协会暨第一届理事会自2007年9月份成立以来，在市委、市政府的正确领导下，在住房城乡建设厅、省房协和市民政局的精心指导下，在会员单位的积极支持和配合下，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，秉承服务会员的宗旨，认真履行职能，解放思想，开拓创新，努力引导企业诚信经营、做大做强，为促进全市房地产业平稳健康发展做出了积极贡献，较好地完成了第一届会员大会确定的各项任务。现将主要工作情况报告如下：

（一）求实创新，房地产业实现平稳健康发展。房地产业是国民经济发展的支柱产业，保持房地产业平稳健康发展，对于拉动经济、促进经济社会又好又快发展具有重要意义。协会第一届理事会成立至今，注重调查研究，深入学习国家、省房地产业有关政策，倾听企业心声，结合实际，积极向政府及有关行业主管部门建言献策，充分发挥了协会的桥梁和纽带作用，较好地促进了全市房地产业的发展。2007年以来，房地产开发企业数量增加了19家，达到70家，房产税收每年对财政收入的贡献率都在4%以上，累计完成房地产开发投资62.89亿元，年均增长27.05%；新开工面积494.42万平方米，年均增长19.43%；竣工面积339.88万平方米，年均增长16.94%。累计销售商品房24486套，办理各类房屋登记42614宗。今年1－10月份，共完成房地产开发投资25.06亿元，同比增长96.7%。在建施工面积388.5万平方米，同比增长23.7%。预售商品房4046套，同比增长7.4%。办理房地产转移登记3786件，同比增长9.01%。销售新建商品房4211套，面积49.31万平方米，同比增长150.05%，销售均价3886元/平方米，同比增长3.42%。其中住宅销售3189套，销售面积42.19万平方米，同比增长125.29%，销售均价3896元/平方米，比去年同期增长4.76%。二手房交易2221套，交易面积21.91万平方米，同比下降4.49%，成交均价3284元/平方米，同比增长6.07%。房地产市场基本实现了结构合理、供求平衡、价格稳定。

一是规范市场秩序，优化了市场发展环境。为尽快建立起开放、竞争、有序的房地产市场发展环境，房协第一届理事会与市房管局一起，注重从规范入手，从基础抓起，不断优化市场发展环境。先后建议并以政府文件形式出台了《关于规范房地产开发市场的意见》、《关于开展房地产市场秩序专项整治的意见》、《关于规范房地产交易市场秩序搞活二级市场的意见》、《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》等规范性文件，加强了市场监管，同时推行了“开发项目建设条件意见书制度”、“开发项目综合验收备案制度”和“开发合同、项目手册备案制度”，全面理顺了开发程序，规范了开发行为和市场秩序，市场环境不断改善。按照建设节能、省地、环保型住宅的要求，积极指导和大力推进开发企业在住宅建设中广泛应用“四新”技术，促进了住宅产业化水平的提高，开发建设了一批设计理念超前、配套设施完善、生态环境优美、建筑节能达标的高品质小区，并在全国、全省获得较高荣誉和称号，福莱佳园小区获得全国房地产业最高奖“广厦奖”，同时通过建设部住宅性能a级认证，金鼎花园、长勺小区被授予“省优秀住宅小区”称号，鲁能方兴苑通过建设部住宅性能2a级认证，“雪野左岸水都”通过了住宅性能2a级预审等，这些高品质的住宅小区在满足不同层次居民消费需求的同时，提升了我市的城市形象。尤其是引进了恒大、高速、中舜置业、烟台房产等知名房地产开发企业，给我市带来了新的开发理念，推动了房地产业发展。

二是创新开展“一手交房、一手交证”试点，实现了住权与产权同步办理。为从根本上规范理顺开发程序，从源头上解决居民购房后长期拿不到房产证的问题，在全省创新开展了“一手交房、一手交证”试点。选择实力强、信誉好的开发企业在办理商品房综合验收备案后，采取测绘部门和登记机关提前介入等方式，在交钥匙之前将《房屋所有权证》办好，使购房人在拿到钥匙的同时，即拿到房产证，促使开发企业从拿到地开始就严格按程序开发。去年在两家开发企业两个项目中进行了试点，为400户新购房业主兑现了一手交房一手交证，业主“购得放心、住得安心”变为现实，《大众日报》专门刊发《推行住权产权同步办理》的消息，介绍了我市的做法。今年计划完成建筑面积20万平方米、2000户新建商品房“一手交房，一手交证”。

三是健全管理机制，促进了物业管理发展。物业管理关系广大人民群众的切身利益，对于维护社会稳定、构建和谐有着重大意义。四年来，协会第一届理事会着力从规范管理提高服务质量和水平入手，积极建立物业纠纷调处机制，协助建立完善住宅维修资金归集管理制度，积极扶持物业服务企业壮大发展，物业服务水平和业主满意率日渐提高。物业管理已形成包括房屋及相关设施设备维修养护、小区秩序管理、环境清洁、绿化、物业中介等多层次、全方位的配套服务体系。先后有12个管理先进的住宅小区和大厦先后获得全国物业管理示范住宅小区、全省优秀物业管理小区、全省物业管理示范大厦称号。自2007年建立住宅专项维修资金制度以来，已累计归集专项维修资金1.4亿元，居民住宅真正有了“养老钱”。先后指导20个小区成立业主委员会，有力地维护了业主权益。经过近几年的发展，我市物业管理在改善人民群众生活和工作环境、吸纳富余劳动力就业、促进经济发展与社会和谐等方面做出了重要贡献。

四是加强业务指导，房地产中介服务机构得到规范发展。四年来，协会始终把加强从业人员管理，规范房地产中介服务行业秩序牢牢抓在手上，不断加强诚信教育，严格执行房地产中介机构继续教育、权益保障等一系列管理规定，保证了房地产中介服务行业各项规定的贯彻落实。积极指导各房产中介服务机构拓展业务，对银行、法院、税务等相关客户部门提供服务，接受相关部门对中介机构的反馈意见。截止目前，在我市注册或备案的房地产评估机构共15家，其中本地注册4家，注册房地产评估师36人，一级房地产评估公司分支机构1家，10家外地房地产评估机构跨地区从业备案。今年以来，共完成各类房地产评估3000余宗，评估标的总价值约35亿元。

（二）强化信息服务，建立信息服务平台。信息是企业获得可持续发展和保持核心竞力的关键，随着房地产市场竞争的日趋激烈，企业对信息的需求发生了深刻的变化，根据行业发展的实际情况，协会采取多种方式积极向企业提供多元化的信息服务。首先，积极建议行业主管部门建设了以满足分类、分区域、分结构分析市场供求需要的房地产市场信息系统，并顺利实现与省联网，成为全省首批6个联网城市之一。系统的建成使用，实现了商品房销售、企业远程签约网上备案，目前所有新建商品房全部实行网上签约，网上销售，企业或居民可通过互联网及时了解掌握楼盘信息、预（销）售和业务办理情况。同时，依托信息系统，探索建立了房地产市场信息制度，全面监测房地产市场运行状况，分析市场供求，进行市场监测分析，并通过系统与银行实现了信息共享，去年以来共提供个人住房信息二千余条。其次，开通建立了房产超市信息网站。将房地产政策法规、二手房交易信息、开发程序办理等各种对企业及居民有益的各类信息全部上网并及时更新，大大方便了企业对市场的了解和把握。三是创办了《房地产》杂志。《房地产》是协会成立以来，依托协会自办的刊物，自2008年12月发行以来，按照“宣传政策，传递信息，沟通情况，反映动态，服务行业，服务会员”的宗旨，坚持定期（季刊）出刊已发行13期，共计印发2600册，分发全省各有关市房协、会员单位、相关职能部门。刊登内容有行业的法规政策，领导讲话和市场分析，理论研究、实践探讨等文章，反映市场的重点、热点、难点问题，交流企业经验，特别是先进事迹、好人好事，反映协会动态等。2010年《房地产》荣获得全国期刊大会颁发的“中国房地产最具地方性优秀期刊”称号。

（三）联系行业实际，积极开展诚信建设活动。诚信是社会主义核心价值的重要组成部分，也是房地产业健康发展的基本条件。四年来协会结合本行业实际，积极引导会员单位遵纪守法，依法经营，依法纳税，诚实守信做好企业自律工作。为进一步规范我市房地产市场秩序，提高房地产开发企业、物业服务企业诚信经营意识，构建诚实守信的市场环境，促进我市房地产市场持续、稳定、健康发展，协会建议出台了《市房地产开发企业信用评价管理办法》、《市物业服务企业信用评价管理办法》，并完成了2010年度市房地产企业、物业服务企业信用评价活动，共评选出2a级以上企业18家。积极组织开展市级优秀开发企业及物业服务企业、优秀住宅小区活动，同时认真推荐重点企业参与中房协、省房协的“诚信企业”评选工作，1家企业荣获2009年度“中国房地产诚信企业”的称号。几年来会员单位乃至全行业的投诉率有所下降，消费纠纷案件明显减少，行业诚信建设取得了一定成效。

（四）加强会员单位学习培训，扩大行业交流合作。加强会员单位对外沟通学习交流是协会的一贯宗旨，协会成立以来，积极组织会员单位参加省内外各类学习培训活动，相互交流、相互协作，取长补短、共进发展。2007年9月份协会组织广厦集团等3家开发企业参加了“中国环渤海房地产博览会暨省第二届住宅产业博览会”，其中1家企业获得“中国环渤海诚信房地产企业奖”、2个住宅小区分别获“省优秀住宅小区”、“中国环渤海节能省地环保奖”，这些荣誉的取得有力的树立了房地产行业良好的品牌形象。2008年4月份组织四家开发企业参加了“2008中国淮海经济区住宅产业博览会暨省第三届住宅产业博览会”；2008年5月份组织10余家房地产开发企业负责人参加了建设部在南京召开的“2008年省地节能环保型住宅国家康居示范工程技术创新大会”，通过学习考察，对节能省地环保型住宅发展有了新的了解和认识，进一步开阔了企业的视野，扩大了行业交流，提升了我市房地产企业的整体竞争力。为落实2009年8月25日全市开发企业座谈会于书记重要讲话精神，合理引导住房消费与住房开发建设、活跃房地产市场，协会于当年9月12日组织10家房地产开发企业和物业服务企业主要负责人前往青岛、威海等地进行了房地产市场情况和物业管理的实地考察，详细了解当地政府出台的新政策和房地产项目投资情况，实地观摩高档住宅小区建设和管理，通过学习考察，开阔了视野，提高了企业建设精品楼盘和物业小区的决心，为我市的房地产市场健康发展取得了好的经验和借鉴。2009年8月份和10月份分别举办了全市物业管理条例培训班和全市房地产开发企业负责人培训班，邀请省住建厅相关领导和专家对全市开发企业、物业服务企业负责人进行了专题培训，进一步提高了企业负责人综合业务素质。今年5月份，组织4家房地产开发企业，赴曲阜市参加了“中国曲阜城市建设项目推介会”，为今后我市的房地产开发企业跨区域从事房地产开发建设起到了有力的推进作用。这些活动的开展有力地促进了会员单位沟通交流，开阔了思路，提升了境界，增进了团结，加深了友谊，取得了事半功倍的良好效果。特别是2010年金鼎置业有限公司被住建部批准为房地产开发一级资质企业，填补了我市多年来无一级开发资质的空白，标志着我市房地产开发企业进入了新的发展时期。目前，全市房地产开发企业达到70家，其中一级一家，二级2家，三级11家，四级及以下56家。

（五）强化企业社会责任，倡导房地产企业投身社会公益活动。随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对企业形象、公众意识的关注程度也在逐渐提高，社会责任已经成为企业的竞争优势，勇于并积极承担社会责任的企业将获得社会公众的认同，从而形成自身欧洲杯投注官网的文化的无形资产。为扩大企业影响，树立企业良好形象，2008年1月份组织有关企业参加了中房协组织的“和谐社会，责任地产”座谈会，这次座谈会对推动我市房地产开发企业加强社会责任建设产生了良好的推动作用，对于增强公众对房地产开发企业的认同，树立良好的行业品牌形象产生了积极影响。“5.12”四川汶川大地震发生后，协会号召各开发企业积极响应党中央号召，大力弘扬“一方有难、八方支援”的传统，踊跃向灾区人民群众伸出援助之手，当日捐款高达100多万元，同时认购安置板房20个，充分体现了我市房地产开发企业积极参与社会公益事业的高度社会责任心。本着取之于民用之于民的原则，协会号召积极投身于保障性住房及城中村改造的开发建设，投身于各类社会公益事业，树立良好的社会形象，自觉承担社会责任，真正回报百姓大众。

各位会员，过去的四年是我市房地产业发展史上极为重要的四年，四年来，我们房协全体会员面对国际金融危机，坚决贯彻国家宏观调控政策，在市委、市政府和行业主管部门的正确领导下，团结一致，务实创新，共克时艰，较好地完成了第一届全体会员大会部署的各项任务，实现了全市房地产业平稳健康发展，谱写了房地产业辉煌篇章！这些成就的取得是市委、市政府正确领导的结果，是协会上下齐心协力、共同奋斗的结果。在此，我代表市房协第一届理事会向全体会员表示崇高的敬意和衷心的感谢！

在充分肯定成绩的同时，我们清醒地认识到我市房地产业发展还存在不少困难和问题，与会员单位对房协的要求和期望还有一些差距和不足。主要是协会在开展活动方面缺乏主动性，在促进会员单位联系沟通、交流合作方面还有待进一步加强。组织培训方式较为单一，培训深度和力度还不够。协会工作机制还需进一步完善等问题。对这些问题，希望下一届房协理事会高度重视，采取有效措施，努力把各方面工作做得更好。

二、下一步工作建议

展望未来，在国际金融危机和国内宏观调控的大背景下，房地产业正面临前所未有的严峻考验，市房地产业协会的发展更面临着新的挑战。对此，我们谨对新一届理事会提出以下原则性工作建议。

（一）坚持为会员服务的宗旨，努力提高服务质量和水平。坚持服务的宗旨，是行业协会的性质所决定的，尤其是在当前这个时期，协会要充分发挥作用，扩大服务范围，延伸服务领域，提升服务功能，加大服务的力度、深度和广度。在坚持服务为宗旨的同时，进一步履行自律、协调的职能。参与制定有关行业的发展规划，提出有关经济技术政策和推广的意见，反映行业诉求，维护行业利益。同时，不断强化服务意识，增强服务能力，维护企业的合法权益，充分发挥协会的优势，提高行业整体素质。要加强调查研究，调研分析市场供需结构的变化、环境的变化、行业发展的走势、政策法规的导向、会员单位的需求；把握会员单位需求与行业发展和市场发展的内在联系。要坚持不懈抓好行业培训，提高培训的针对性和实用性，进一步做好培训组织与管理工作，努力做到精心组织，严格管理，确保培训质量。要有计划组织召开企业座谈会、理论研讨会、经验交流会、现场观摩会及举办各种文体活动等，以形式多样、内容丰富的活动，增强协会的感召力、凝聚力，使协会充满蓬勃生机和活力。

(二)以行业自律管理为重心，切实做好企业自律工作。自律管理就是行业自管，是协会代表行业的整体意志对行业进行自我管理。要搞好自律管理，就要形成自我约束、自我规范、自我监督、自我纠正的工作机制，建立以协会为主导、会员单位为基础的行业自律管理体系，研究解决自律管理的方式、方法和手段，为行业健康运行和规范发展创造良好的环境。尤其是要进一步规范开发程序，着力推进“一手交房、一手交证”工作，全力抓好预售资金监管，坚持重点监管、宽进宽出的原则，达到如期按时交房的目标。要积极开展行检行评，规范行业行为，遵守职业道德，促进房地产行业精神文明建设。通过行规行约的制约，坚持诚信，实践承诺，使企业作到自我管理，自我约束，自我发展，从根本上提高企业素质。要切实加强与企业的联系沟通，及时反映企业的愿望和诉求，协助政府为行业发展营造一个良好的法制环境和舆论环境。

房地产业范文篇7

关键词:房地产;中介行业;发展研究

房地产中介行业作为房地产业的重要组成部分，对房地产业的发展起着不可忽视的补充作用，为房地产的生产、流通和消费提供了信息传递、市场宣传、法律咨询、代办事务等服务。近年来，我国房地产市场迅速发展，国家对房地产市场的调控政策也不断变化，房地产中介行业应运而生，发展较快，在活跃市场、促进交易等方面发挥了重要作用。但由于市场准入机制不完善、行业监管不健全、行业竞争无序、相关主体法律意识和维权意识不强等原因，导致中介行业逐渐暴露出越来越多的违规违法问题，不利于房地产业的健康稳定发展。

一、房地产中介行业的功能和作用

房地产中介行业是在我国房地产市场快速发展前提下逐步产生和发展起来的，在我国既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业，已显示出广泛的市场需求和广阔的发展前景，对促进房地产业发展起着重要作用。在我国，房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需信息咨询、协助买卖双方公平交易、促进房地产交易达成为目的而进行的房地产信息宣传、价格评估、业务办理及相关经纪活动的总称。从房地产业自身特点看，房地产作为不动产，是一种特殊商品，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及到众多的法律法规，而且还需要有相当的专业知识。而消费者往往缺乏专业知识和谈判能力，这也使得消费者对专业、正规的房地产中介服务需求成为一种必然。另外，目前房地产市场上存在的以新建商品房和二手房为标的多种交易形式、一次性或分期现金支付以及各种金融支持(如公积金贷款、商业贷款、组合贷款)为手段的多种购买方式也越来越离不开专业、正规的房地产中介服务的指导或。随着中介市场规模的扩大和客户需求的增多，目前，房地产中介的业务涵盖了新房、二手房的宣传推销、流通买卖、过户公证、金融服务等多方面(本文仅从狭义的房地产中介论述)。同时，从实体的中介机构发展到全国范围内、现代化的、网络化的房产中介。其欧洲杯买球平台的业务范围、服务能力及其对房地产市场的影响力不断增大，成为房地产业不可忽视的重要组成部分，对房地产业健康稳定发展有着越来越大的影响力。

二、房地产中介经营发展中存在的主要问题

近年来，部分中介机构和从业人员存在着经营行为不规范、侵害群众合法权益、扰乱市场秩序等问题，引起了社会的强烈反应，也引起了相关部门的重视。住建部、公安部等七部委宣布自2018年7月至12月在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，其中，打击黑中介是重要的内容。从监管部门通报、群众反映和调查机构调查的情况综合分析，房地产中介的经营中存在的问题主要包括以下几个方面:(一)行业准入门槛低，机构和人员良莠不齐。相关部门的法律法规对房地产中介机构的设立、房地产经纪人员从业资格和数量等方面，没有作出统一的硬性规定，主要以登记备案为主，没有详尽的审批和监管。不少从业人员仅仅因为看好市场前景和收入而进入房地产中介行业，没有长期从业打算，也并未获得经纪人职业资格认证，从业人员良莠不齐。而且，由于房地产中介市场不稳定等因素，大量从业者普遍缺乏行业认同感，缺乏职业学习的动力。据调查，房地产中介机构业务人员月流失率高达20%，平均从业年限不足1年，导致其服务水平不高，容易产生服务纠纷。(二)法律规范的缺失和监督力度的不足。近年来，为创造房地产中介机构发展的良好外部环境，我国着手净化了房地产中介机构的执业环境，相应制定了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房产中介服务管理规定》、《关于房地产评估机构资质等级若干规定》、《房地产估价规范》、《房地产经纪人执业制度》等一系列法律法规，这在一定程度上对规范房地产中介行业发展提供了法律制度保障。但对房地产中介行业的业务操作缺乏完善的法律、法规和管理制约机制，在实际操作过程中对违规行为的处罚不严厉、不明确，造成了房地产中介行业中违规现象屡禁不止的情况，不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。相关行政管理部门对中介机构的违法违规行为查处力度不大，监管力度不足。(三)信息不对称，侵害市场各方利益。有些中介机构的房源信息不真实、不准确、不及时，纯属吸引客户关注;一些中介机构服务项目、服务内容、收费标准不透明，私下提供违规代办服务、捆绑收费等;一些中介人员或机构倒卖新房指标、炒卖房源信息，违规倒卖购房指标等;对已出售的房屋不能及时从门店网站等渠道上撤除，侵害卖房人的合法权益，谋取不正当利益。一些中介机构通过垄断房源和相关信息，控制房源，推高房价。(四)缺乏行业自律和合法经营意识，破坏政策效果和市场秩序。为了获取利益，中介机构帮助对抗政府的限购限售等政策，为客户提供相关的便利和帮助，如教唆客户通过成立空壳公司来规避购房者身份限购政策;为提供虚假个人所得税的购房者提供经纪服务，骗取购房资格。有的经营行为已涉嫌违反法律，如侵占或挪用客户的房地产交易资金;打击、暴力驱逐承租人、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房等;一些中介为促成房产交易、谋取更多利益，借与其他机构合作的名义，违规提供户口办理、社保代办、抵押贷款等服务，甚至为购房者提供高利贷等。这些行为都极大地影响了房地产市场的健康稳定发展，积累了金融、市场、社会风险。

三、规范房地产中介行业推动房地产市场健康稳定发展的必要性分析

目前房地产管理机构仍然习惯于对房地产开发市场及后期物业管理的重视，不能适应新形势加大对房地产中介市场的管理力度，主要是对房地产中介在房地产业市场发展中的重要性认识不足。(一)房地产中介市场发展秩序直接关系到一手房交易市场、二手房交易市场的发展秩序和繁荣。房地产开发市场中新商品房的销售方式，已经由原来的开发商自己开发自己销售的传统模式朝房地产经纪机构营销模式转变，房地产经纪中介市场已经从原来的二手房交易经纪欧洲杯买球平台的业务范围向一手房经纪渗透、拓展。房地产中介市场已经在新商品房销售中占有举足轻重的作用，重视房地产发展必须重视房地产中介市场的监管。(二)实施房地产中介市场管理是房地产管理部门不可或缺的重要职责。在不动产登记改革前，习惯于用房屋登记管理代替二手房交易管理，实际放弃了二手房交易管理的一切措施和手段，从而也忽略了房地产中介市场的管理和发展。目前房屋登记职责划转到国土部门后，愈凸显二手房交易管理措施的缺位。(三)规范房地产中介市场秩序是确保房地产调控和房地产开发市场去库存措施到位的的重要举措。房地产中介市场的混乱，扰乱了房地产市场一手房、二手房的交易价格，损害了群众的合法权益和社会经济的正常发展。规范房地产中介市场秩序对促进房地产开发市场的健康发展具有重要意义。

四、规范房地产中介行业推动房地产市场稳定健康发展的策略建议

(一)规范房地产市场准入制度。通过完善相关法律法规，规范房地产中介市场的准入制度，提出房地产中介机构及从业人员正规化执业的具体要求，建立房地产中介行业的运行规范，培育高质量、有素质的中介服务提供机构，同时，将无资质、无序经营的从业者和机构挤出市场。同时，建立较为完善的考核、培训和注册制度，加强房地产从业人员的职业道德建设，促使中介服务从业人员素质和行业服务水平的整体提高。(二)规范房产市场交易信息。要建立房产交易信息登记制度和通报制度，对每一个上市交易的房地产单元进行登记，建立规范的信息档案，使得其交易资质、状况公开可查。规范中介机构的房源信息，要求企业提供准确、全面、真实的房源信息，不得虚假信息、隐瞒房屋抵押、查封等情况。全面推行二手房交易合同网签和二手房交易经纪服务合同网签制度，用数字化系统监管二手房交易市场。通过二手房交易合同网签和二手房交易经纪服务合同网签，对二手房的交易真实价格、二手房交易产权产籍、二手房交易经纪服务等情况进行实时监管，有效预防已经抵押、冻结等限制交易的房屋进行私自交易而损害群众合法权益的情况发生，及时预警阴阳交易合同骗取贷款、虚假抬高房价等扰乱房地产交易市场秩序的行为。(三)加强监管和惩戒。房地产主管部门要强化监管机制，会同有关部门建立健全日常巡查、投诉受理制度、惩戒处理办法，强化对房地产中介机构的事中、事后监管。建立房地产、通信、工商行政主管部门联动机制，定期交换房地产中介机构工商登记和备案信息，并在政府网站等媒体上公示备案、未备案的中介机构名单，提醒群众防范交易风险，审慎选择中介机构。同时，要加大惩处力度。对个别中介机构顶风作案，屡教不改的将从严从重处罚，对部分违规严重的要停业整顿甚至强制关停;对于其行为涉嫌违法犯罪的，移交司法机关进行处理。(四)推动行业自律约束。从发达国家房地产市场发展经验来看，要维持房地产市场健康发展，需要推动成立权威的房地产中介行业协会，发挥房地产中介行业协会的管理、约束作用，通过制定行业自律公约、完善从业人员培训机制、传达监管要求、通报违规违法行为、公布诚信清单等方式，提高协会专业水平和组织能力，提高整体行业服务质量。

参考文献:

［1］房地产中介行业发展的战略性思考［j］.宋晓琳，李志平.上海经济研究.2015(03).

［2］浅谈我国房地产中介行业的问题及对策［j］.唐韦.智富时代.2015(04).

［3］我国房地产中介服务市场存在的问题及对策研究［j］.刘远新.商.2015(44).

房地产业范文篇8

论文摘要:服务是一种无形、特殊的商品;房地产业不仅是一种实物交换行业,也是一种服务行业,特别是其中的物业管理,更具有服务产品的性质。现代市场营销中客户关系的管理愈来愈重要。房地产业的服务营销策略可分为基于顾客关系生命周期的营销策略和基于客户关系模式的营销策略,顾客生命周期可分成三个阶段,即初始阶段、购买阶段和消费阶段,房地产业的客户关系营销策略依据这三个阶段进行管理;而客户关系模式的营销策略,可分为直销式、定制式、培训和指导式、欧洲杯投注官网的合作伙伴型、中间商式客户关系营销这五种模式;通过这两大营销策略,房地产业服务营销和服务管理能实现较好的效果。

一、服务与顾客生命周期理论

(一)服务的定义及特性

菲利普•科特勒认为,服务是一方能够向另一方提供的基本上无形的任何活动或者利益,服务的消费不导致任何所有权的产生、转移,等等。它的生产可能与某种有形产品联系在一起,也可能毫无关联。克里斯廷•格罗鲁斯认为,服务是由一系列或多或少具有无形特性的活动所构成的一种过程,这种过程是在顾客与员工、有形资源的互动关系流中进行的,这些有形资源(有形产品或有形系统)是作为顾客解决问题的方案而提供给顾客的。

总之,服务是一种无形、特殊的商品,它具有不同于有形产品的特性:

1.无形性

服务是由一系统活动和过程构成,服务本身是看不见、摸不着的,没有物理的形状,消费者在消费之前见不到产品的效益,在消费时却可以感知到。

2.不可分性

服务的生产过程和消费过程是同时发生的,而且服务产品与提供者无法分离,如导游员的讲解、著名歌手的表演等。

3.差异性

同一项服务会因为提供的时间、地点、环境等的变化而使服务效益产生很大的差异。如同样的内容不同的老师讲授的效果不同。

4.无法储存性

服务产品无形以及生产和消费的统一导致服务无法储存,由于服务产品的需求不稳定,变化大,导致潜在损失也大。

5.过程性

服务是一系列过程的结合,生产和消费同时进行,其效益因提供者而异。

6.融合性

服务虽然无形,但往往借助于有形实体加以体现,有形与无形二者相互结合在一起。如交通运输业通过交通工具来提供服务。

(二)顾客生命周期的阶段性特征

由于服务是一种无形、特殊的商品,客户关系对服务业来说具有突出的重要地位;而且现代市场营销已不是那种简单的产品推销,它更加关注与客户建立、维持相互满意的长期关系,在企业与客户的关系发生了本质性变化的市场环境中,抢占市场的关键已转变为与顾客建立长期而稳固的关系,从交易变成责任、从顾客变成拥趸、从管理营销组合变成管理和顾客的互动关系,客户关系的管理在现代市场营销中愈来愈重要(赵西珍,2004)。因此,把握客户关系管理中顾客生命周期的阶段性具有重要意义。

1.初始阶段的高不确定性

与企业没有接触的顾客处在顾客关系生命周期中的初始阶段,这是一个探索的阶段。这个阶段里,潜在顾客向企业的老顾客咨询,视其需要考察企业的承诺、信誉、能力、诚意等,然后考虑为获得服务所需支付的成本。服务的无形性阻碍了顾客对企业服务的了解。经过衡量,顾客认为企业所提供的服务大于自己所支付的成本,则顾客就会进入顾客关系生命周期的第二阶段,即购买阶段。与此同时,企业虽然事先就拟订了要提供的服务,但在很多顾客高度参与的服务项目中,企业对某位具体的顾客真正的需求往往是模糊的,对顾客的潜在价值也不清楚。因此,高不确定性是初始阶段的基本特征。

2.购买阶段的临界性

在购买过程中,潜在顾客根据其寻求的目标评估服务并准备出资购买。进入到这一阶段的潜在顾客,会与企业发生实质性的接触,如通过电话或与服务人员进行面对面的接触,因此,顾客对企业的认识开始逐渐清晰。如果顾客决定购买服务,这就进入了顾客关系生命周期的第三个阶段,即消费阶段。对于企业来说,如果顾客对它来说是有价值的,它必将进一步确认顾客的需求,强化与顾客的关系。这个阶段是顾客决定是否购买和企业是否进一步确认顾客需求的关键阶段,顾客与企业关系的发展达到了一种临界状态。因此,具有临界性是购买阶段的基本特征。

3.消费阶段的双重性

在消费阶段,顾客可以感知企业处理问题并提供服务的能力。如果顾客对自己所接受的服务感到满意,并觉得企业提供的价值也不错,则关系就可以持续下去,开展新的消费行为,顾客与企业的关系生命周期进入循环;如果顾客感到不满意,认为所接受的服务与付出的成本不相称,则顾客与企业的关系将会终止。由于服务这种产品的生产和消费是不可分的,服务产品在生产出来后,随即被消费,两者处于同一过程。因此,消费阶段具有生产和消费的双重属性。

实践中不少企业的服务与上述顾客生命周期的阶段并不完全相符,但总体来说,企业服务与顾客的关系大致可分为初始阶段、购买阶段和消费阶段。因此,基于顾客生命周期的阶段性开发相应的服务营销策略,具有实实在在的意义。

二、房地产业中的服务营销策略

美国著名经济学家奥多•莱维特曾经指出,新的竞争已不是发生在各个企业在其工厂中生产什么产品,而是发生在其产品能提供什么附加利益。房地产不仅是一种物,同时也是一种社会关系,体现在房地产上的这种社会关系具体包括:经济关系、法律关系、邻里关系、社区关系,等等。而且,房地产还具有使用期限长、财产或权利流转复杂、专业技术性强的特点。因此,消费者对房地产的现时需求,往往是与今后自己那份房地产的权利保障和使用(或处分)便利性联系起来考虑的。这就需要房地产企业提供优质的房地产管理和服务来加以解决。作为房地产业主要服务环节的物业管理,是“寓经营管理于服务之中,在服务中完善经营管理”的以服务为核心的行业,物业管理的服务质量优劣已成为决定开发企业物业营销业绩的重要因素,处在激烈竞争环境中的房地产项目,无不依赖于更高层次的物业管理以提升其营销品位。但是,我们也应该看到,我国物业管理市场作为房地产市场体系中的要素市场还远未成熟,作为房地产开发企业,率先认定服务管理营销理念,贯彻服务策略,有利于其获得市场竞争优势(吴翔华,2005)。因此,房地产业中的服务营销策略具有重要的作用。

(一)基于顾客关系生命周期的营销策略

顾客关系生命周期中的阶段会影响企业营销活动的成效,因此,企业应该识别顾客所处的顾客关系生命周期的阶段,并结合服务的六大特性从营销的角度管理好企业的各方面资源,让顾客感到满意,争取让顾客进入下一个阶段或进行循环消费。换句话说,服务企业必须制定相应的阶段性服务营销策略,对处在不同生命周期阶段的顾客采取不同的营销策略。

1.初始阶段的有形化

在初始阶段,营销的目标是培养潜在顾客的兴趣。服务营销者可以借鉴传统产品营销的策略,如媒体广告、宣传手册、免费试用、公共关系、人员推销等,并注意服务的不可感知性。在对房地产的产品进行介绍时,企业可以在房地产展销会上通过摆放楼盘模型、发放宣传手册、进行地产概念主题展示、发送赠品和以影像图片等形式展示地产信息,来吸引潜在购房者。

由于与楼盘等有形产品相联系的服务本身具有不可感知性,使得顾客很难判断与房产相联系的服务的优劣,这就要求通过地产公司品牌、服务的介绍及服务有形化等方式,让客户提前感知此处地产服务的质量,促使其购买。所谓地产服务的有形化是指房地产公司策略性地提供能被顾客直接感知的服务产品的有形物,比如,提供企业向潜在购房者展示购买之后会享受到何种服务、出现了问题后通过怎样的途径进行解决等,以帮助顾客识别此处房产服务的独特性、服务的性价比等,实现初步服务营销的目的。服务有形化策略是这一阶段的重点策略。另外,口碑宣传在房地产的服务营销中同样具有重要的作用,消费者在购买房产时,通常相信从亲戚、朋友、同事和专家那里获得的房产服务的信息。好的口碑传播是信息交流中最有效的工具,对服务宣传可以起到意想不到的效果;同时,也要注意,口碑传播对潜在顾客期望的形成有重大影响,顾客期望与顾客购买后的体验进行比较,会影响房地产消费中的循环购买行为;而且这种比较会形成新的口碑,从而影响更多的潜在顾客。因此,顾客期望的高低对房地产服务营销具有重大影响作用。如何引导适度的“好口碑”,利用好老顾客进行口碑宣传,对房地产服务营销具有重大影响。

2.购买阶段的需求管理

进入购买阶段,企业应该让潜在顾客意识到接受企业的服务是有价值的选择。当潜在顾客接触服务企业之时,往往带着问题或者需求,服务提供者须将注意力集中到顾客的特定需求或相应的问题上,并提出相应的服务产品或欧洲杯买球平台的解决方案。另外,由于服务是不可存储的,这导致服务提供者无法通过库存手段适应需求的波动,而只能存储需求,即采取需求管理策略。

房地产企业应该充分了解消费者的需求,按照美国心理学家马斯洛提出来的需求层次理论,人的需求可以分为五个层次,分别是:生理的需求、安全的需求、社交的需求、尊重的需求和自我实现的需求。这五类需求依次由较低层次到较高层次,每一个需求层次上的消费者对产品的要求都不一样,即会要求不同的产品可以满足消费者的不同需求。房地产企业在了解消费者需求的基础上,要不断适应消费者的需求,进行市场细分并锁定本企业的目标市场。南京市某居住类房地产项目对目标市场的细分按照年龄、家庭结构、职业、家庭收入、教育程度、生活方式、购房动机、购房次数等因素,将市场细分为四个类型:20~30岁左右的首次置业行为、30~40岁的二次置业行为、40~50岁人群的二次置业行为、40~50岁人群的多次置业行为。通过对这四个细分市场的评估,该项目最终确定了的目标市场是第二和第三类市场(吴翔华,2005)。

对顾客的需求管理除了了解顾客需求和适应消费者需求之外,还应该主动引导消费者的需求,在观念和行为上实施引导方案。房地产业近些年来的概念地产越来越热,很多房地产企业打出旅游概念主题、体育概念主题、休闲概念主题等,使房产不再仅仅是满足居住的房屋,而且也变成一种满足人们休闲、爱好和生活理想,乃至体现个人地位的物质实体。这种营销方式其实就是先让消费者具备了对某种消费的观念,然后再推出符合这种需求的产品而取得成功的。

在行为上引导消费者的方式有房地产的广告、情境模拟、展台布置、终端促销等。广告是房产信息和房产企业信息的传递,是房地产企业与消费者沟通的一种形式。情境模拟可以分两种,一是模型模拟,企业可以设计一些诸如房产的推广塑料模型,房产改进模型等让消费者在拆装组合中体验户型等,进而引导消费者的需求;二是网络模拟购物,也可以在网络上建立免费网站,模拟营销场所,仿真商品,让潜在购房者有近乎真实的消费体验,从而激发潜在购房者对房产和企业服务的需求。此外,在房地产博览会等场所,装潢美观的展台布置,缤纷热闹的终端促销活动,都会对购房者需求的引导产生良好的效果(蔡滟,2006)。

3.消费或使用阶段的流程管理

在消费或使用阶段,营销者必须让顾客对企业的服务感到满意。在这一阶段,服务提供者传递企业的核心服务和价值给顾客,顾客和服务提供者之间的服务接触要大大高于前两个阶段,而服务接触中存在着大量的关键时刻。

(1)管理关键时刻策略

所谓“关键时刻”是指,服务提供者将服务质量传递给顾客,和顾客发生交互关系的过程。“关键时刻”不仅是顾客的敏感期,也是房地产企业对顾客展示其服务质量的重要机会。关键时刻的把握有利于增强顾客的品牌忠诚度;而一旦没有把握好“关键时刻”,造成顾客离去,就不能实现商品的价值,而且还可能产生负面口碑宣传者。因此,管理关键时刻是这一阶段的重点策略。房地产业中从业人员必须对关键时刻发生的时间、频率有良好的把握,这一方面要求从业人员具备相关的素质,另一方面,企业要对房地产从业人员进行相应的培训,使购买阶段顺利过渡到消费或使用阶段。

(2)管理服务消费流程策略

服务产品具有不可分性的特点,即服务的生产过程、消费过程是同时发生的,顾客感知的服务质量主要是一种过程质量。为了提高顾客总的感知质量,服务提供者要在管理好关键时刻的同时,管理好整个服务消费流程。营销者通过采用服务流程图的形式,把服务传递形成图式,考察各个部分是怎样相互契合的。房地产企业中的产品方面、市场研究方面、行政事务方面、计划方面、广告方面、促销方面等是如何共同协作,实现房产营销策略的。通过这样的服务传递图,就能简便的检查出企业的整个消费流程是否有效地实现了顾客的需要。

(二)基于客户关系模式的营销策略

客户关系营销模式有直销、定制、培训和指导、欧洲杯投注官网的合作伙伴型关系营销、中间商五种模式,结合这五种模式,对房地产业的客户关系模式的营销策略进行分析。

1.直销式客户关系营销

产品的销售是制造商直接将产品和服务送达顾客手中,完全按照顾客的要求生产产品和服务,降低了公司的成本,形成了一对一的高品质顾客互动,创造出与顾客之间更强的关系。房地产业中也存在着直销市场,通过报刊、杂志的广告方式实现,比如《中外房地产导报》就是一个重要的房地产直销市场。

2.定制式客户关系营销

根据客户的特定要求,在企业力所能及的范围内推出合适的产品,精心制定欧洲杯买球平台的解决方案,满足客户的特定需求,从而满足市场不断变化的需求。房地产定制的例子并不多见,原因在于房地产业是个投资成本大、周期长、资金密集型的行业,但是少数顾客仍有资金实力要求房地产定制。所以,针对这部分顾客,进行定制式客户关系营销是行之有效的营销方式。公务员之家

3.培训和指导式客户关系营销

人们在使用产品的时候,由于种种因素的限制,往往不能充分利用产品的所有功能或者使用过程中遇到一些难题。通过培训和指导,可以让客户尽可能多地了解产品的潜在功能及价值,并让客户明白,客户能从与企业的合作中获得收益。房地产企业在进行营销时,对客户进行培训和指导,帮助客户充分了解房产的功能、特点,使客户在对房产了解的基础上对房产乃至对这个公司产生认同,因此,购买行为就自然而然的发生了。

4.欧洲杯投注官网的合作伙伴型客户关系营销

在分工日益细化的条件下,企业需要向外寻求欧洲杯投注官网的合作伙伴,来展开营销活动。在这种关系营销模式下,企业与客户共同承担了寻找最有成效的欧洲杯买球平台的解决方案、改变经营模式和营销时间以及在共同追求相互利益中的行为模式的责任。这需要建立非同寻常的相互信任,是企业与客户关注共同利益的真正结合。

5.中间商式客户关系营销

树立良好的企业中间商形象,已成为企业关系营销的一个重要方面。因此,有必要设立专门机构,及时沟通,帮助中间商制定市场开拓计划。针对中间商的不同特点,请专家或本厂业务能力强的业务员对中间商进行必要的技术及营销知识培训,促进中间商队伍整体素质的提高。

参考文献:

[1]吴翔华.房地产市场营销[m].南京:东南大学出版社,2005:168.

[2]赵西珍.浅谈企业的客户关系营销策略[j].中州煤炭,2004:73-74.

房地产业范文篇9

一、对近期宏观调整政策的回顾

要作出正确地判定，我们首先往返顾一下近期的政策信息。

2003年出台的121号文《中国人民银行有关进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。严格控制房地产企业、建筑企业及商品房按揭贷款，禁止贷款给房地产企业用于支付土地款以及建筑企业用于垫资。该文实际上是宏观调控的明确政策信息。

2004年一季度以来，国家宏观调控的办法连续出台，密集程度之高前所少见。

3月25日，人民银行于出台差别存款预备金率制度；4月25日第三次提高存款预备金率0.5％，共收缩可贷资金约1100亿元。

4月25日，央行副行长吴晓灵在亚洲论坛年会上对商业银行发出了央行可能采取更为严厉的紧缩办法的警告。

4月26日，中心政治局召开会议，指出当前经济工作中存在一些新的矛盾和新问题，需高度重视，妥善解决。

4月27日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产资本金比例提到35％。同日，传言银监会通知各商业银行停止全部贷款业务，市场作出剧烈反应，28日，大部分股份制商业银行停止发放贷款，部分甚至停止了票据业务，股市、债券市场大跌。虽然29日银监会发表澄清公告，但各种猜测仍然不时从业内传出。目前虽然银行各项业务逐步恢复，但在政策明了前，各银行对贷款业务均采取十分谨慎的态度。

4月28日，国务院总理主持国务院常务会议，对江苏铁本钢铁有限公司违规建设钢铁项目作出严厉处理，敲山震虎的意图十分明确。

4月29日，国务院总理在接受路透社采访时，强调了宏观调控的必要性和信心。同日，国务院办公厅发出两项紧急通知，一项通知决定集中半年左右时间，深入开展土地市场治理整顿。内容涉及严格建设用地审批管理，切实保护基本农田，严格执行土地利用总体规划和年度计划等六项内容。另一项通知要求对所有在建、拟建固定资产投资项目进行一次全面清理，涉及土地管理、信贷政策等多方面，重点清理钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目，以及2004年以来新开工的所有项目。对所有项目逐个提出停止建设、暂停建设限期整改、取消立项、符合要求等四类处理意见。

4月30日，中国银监会发出通知，要求商业银行适时、适度对钢铁、电解铝、水泥以及房地产、汽车等过热行业贷款进行合理控制，对于盲目投资、低水平扩张、不符合国家产业政策和市场准入条件，以及未按规定程序审批的项目，一律不得发放新的贷款，已给予授信和已发生贷款的要采取适当、稳妥的方式予以纠正。

5月11日，央行《二oo四年第一季度中国货币政策执行报告》（以下简称央行报告），对我国宏观经济形势作出了具体分析，并对未来猜测及具体调控办法提出了明确意见。此报告为经济发展定调的功能明显，可以理解为近期国家宏观调整政策的综合性总结。

5月14日，国家发改委、人民银行、银监会联合下发了《有关进一步加强产业政策和信贷政策协调配合，控制信贷风险有关新问题的通知》，同时下发《当前部分行业制止低水平重复建设目录》主要涉及钢铁、有色金属、机械、建材、石化、轻工、纺织、医药、印刷等行业。

除以上明确的政策和信息外，目前市场普遍传言贷款利率将上调，贷款审批权将进一步上收，按揭贷款的门槛，尤其是居民购买第二套、第三套商品房抵押贷款的门槛将会提高。

以上各项办法如此密集的出台，明确显现出国家加大国民经济宏观调控力度的决心。

二、对国家宏观经济走向的分析

根据有限的政策信息，结合宏观经济管理的一般原理，笔者对国家近期宏观经济的走向做出如下两点基本判定摘要：

首先，国家已作出了经济过热的基本判定，为避免因长期经济过热产生破坏性的通货膨胀和金融危机，国家对国民经济的发展进行宏观调控，将经济发展速度放缓的决心和意图已十分确定。

以上政策和信息均可以证实上述判定，央行报告对此也有更系统的阐述。报告指出，今年一季度经济出现明显的过热迹象。具体表现在摘要：投资增长过快，固定资产投资同比增长43％，扣除价格因素的实际投资已接近1992-1993年的经济过热时期；全国新开工50万元以上的项目近2万个，比去年同期增长31％；2003年在建规模已高达16万亿，相当于当年固定资产投资完成额5.4万亿元的3倍，今年一季度施工项目计划总投资已高达7.2万亿元；某些行业和地区盲目投资和重复建设新问题相当严重，地方项目投资增长60.2％；投资的增速比消费快近33个百分点，二者之间的比例关系严重失衡。固定资产投资增长过快，导致对钢铁、电解铝、水泥等高耗能行业的巨大需求，加剧了煤电油运供求矛盾，影响了经济结构的调整优化，加大了通货膨胀压力，增大了经济运行的潜在风险。任凭这种情况发展下去，势必导致产能过剩、企业生产经营困难，银行呆坏账增加，金融风险加大，下岗失业人员增多等新问题，影响经济运行和社会稳定，必须采取总量政策果断遏制。

其次，只要国家的调控手段运用适当，国民经济持续稳定增长的大趋向不会被根本性的扭转，国家直接采取强硬的行政手段，使经济发展“急刹车”、“硬着陆”的可能性很小，我们对宏观经济发展的走向不必过于悲观。

做出这个判定，是基于以下几点分析摘要：

1、目前我国面临着贫富差距加大、地区差距加大、失业人数增加、社会保障水平低、“三农”新问题等一系列社会新问题，面临着产业结构调整、国有企业改制、经济体制改革等一系列挑战。妥善解决这些新问题，关系到国家、社会的稳定。而解决这些新问题，只能依靠经济发展，从根本上改变经济发展的方向，将付出巨大的社会代价。

2、经济的全球化要求我国在进行宏观经济调控时，应采取谨慎的态度。一方面，中国经济已经和国际经济紧密联系在一起。以4月27日的停贷传言为例，全球金融市场产生连锁反应，全球各大股市全面下跌。另一方面，受制于美元的低利息政策，以及西方国家对人民币汇率的升值压力，我国采取升息等宏观调控办法必须相当谨慎。此外，世界经济复苏步伐加快也会对中国经济产生正面影响。

3、我国的市场经济改革方向及wto的规则约束，要求国家尽可能采取市场手段进行宏观调控。中国加入wto的一个重要前提是市场经济国家地位的确立，加入wto后，各项经济体制的改革进一步向市场化方向发展是必然趋向。金融体制改革的重点就是商业银行的市场化运作和金融临管手段的市场化。4月27日的停贷传言，在国际上和学术界引发了许多负面的讨论。一般情况下，国家会尽量采取市场手段来调控经济。

4、1993年以行政手段为主的宏观调控造成长期的经济低靡，教训深刻。11年来，中国的市场经济体系逐步完善，市场观念已深入人心，以市场手段来调控经济的经验也逐渐丰富，相比11年前，主客观条件均有了很大变化，国民经济管理的手段也更加成熟。

5、实际上自去年以来，管理层和学术界对我国经济是否过热一直存在着激烈争论，两派观念交替影响着决策。但无论是哪一派，很少有人鼓励采取市场以外的行政手段来调控经济。

6、央行报告对此也有明确的论述，报告首先作出了“当前国民经济形势总体上是好的”判定，明确指出下一阶段稳健货币政策的取向是适度从紧，但要防止急刹车，避免大起大落，促进经济平稳发展。强调对投资过热的治理必须采取总量政策，我国经济体制已发生深刻变革，宏观调控方式已逐步从直接调控走向间接调控，经济杠杆调节的功能越来越强，对我国当前经济中出现的一些新问题，要通过加强和改善宏观调控、充分发挥市场机制的功能来解决。

当然，我们也应充分意识到风险的存在。一方面，经济危机往往是在量变到一定的程度时，忽然发生的；另一方面，也不能完全排除市场调控失灵转而采取行政手段的可能性。

三、对近期房地产市场走向的分析

房地产业受宏观经济的影响最为直接。对房地产市场的走向分析，相对对宏观经济的分析，要更加谨慎一些。总体上看，房地产市场已经越过了前一阶段的“高峰”期，回落的可能性较大，整个房地产业面临调整压力。这是因为，房地产业是此次国家对经济进行宏观调控中受限制的行业，国家近期为宏观经济调控打出的一系列组合拳，几乎拳拳都直接或间接地打到了房地产业身上。

1、121号文、提高房地产项目资本金比例的决定、对房地产贷款的清查、银行贷款审批权限上收、内控制度趋严，均使房地产开发企业取得贷款更难，筹措资金成本更高，资金链断裂的风险加大。

2、对土地市场的整顿，使房地产开发企业取得土地更难，成本进一步提高，受到的限制更多。

3、对在建、拟建固定资产投资项目的全面清理，主要涉及土地管理及信贷政策，房地产业又是此次清理的重点。

4、假如贷款升息、提高按揭贷款的门槛、限制多套住房按揭贷款等传言兑现，必然将削弱房地产市场的有效需求，在一定程度上抑制消费。而市场需求的下降，相对于资金成本的上升而言，影响面更大，影响程度更深。

5、由于房地产业是本次宏观调控重点限制的行业，各项政策在影响开发商的同时，对消费者的心理影响也不可忽视。一旦消费者意识到市场可能降温，持币待购的将会增加。

6、房地产价格的快速上涨（一季度全国土地交易价格同比上涨7.5％，房屋销售价格上涨7.7％）和“炒房团”的负面影响，使整个行业的形象受损，受到多方的指责和质疑。

但另一方面，房地产市场的回落，是相对于前一时期的高位运行而言的，而整个房地产市场就此落入谷底的可能性较小，房地产市场从前一段时期的高位回落到较高位或正常水平，平稳运行一段时间的可能性较大，对房地产市场的走向也不应过于悲观。这是因为摘要：

1、经济的发展是互联互通的。尽管房地产业在未来一段时间内受到国家宏观政策的限制，但只要国家经济整体保持发展，房地产业仍然能够从其它行业的发展中间接受益。

2、房地产市场的消费需求中，除少数发达地区外，投机性的投资需求仍未占市场主体，老百姓为改善居住环境的消费性需求仍是市场主体。考虑到国家大力提高居民收入水平的发展政策并未有大的调整，房地产市场仍然有现实的消费需求支撑。

3、当前的房地产热同1992年的房地产热存在很大的不同。一是投资来源不同，1992年，房地产企业的开发资金中70％以上来自银行贷款，以国有资产为主，其中有相当部分的违规资金；本次周期中，房地产开发资金对银行贷款的依靠度有所下降，有大量民营、外来资本参和，银行也不能直接投资房地产项目。二是消费主体不同，1992年，集团消费是市场主体，对价格不敏感，有非理性的特征，一旦受到政策调控就丧失了消费能力；本次周期中，房地产市场已完成由集团消费向个人消费的时代转变（个人消费占90％以上），个人消费（尤其是个人现有的消费能力）不易受到宏观经济政策的影响。三是产品结构不同，1992年，产品以商场、写字楼等高档物业重复建设为主。本次周期中，住宅产品成为投资和消费的热点，办公楼和商业物业的投资比例相对不大。

4、从目前信息看，国家对房地产业的宏观调控，主要侧重于总量调控，并不是绝对禁止资金流向房地产。实际上，由于居民存款增加和银行贷款受限，同样面临市场竞争的银行更需要寻找平安、有效益的投资渠道。而房地产贷款有土地、房屋抵押（按揭贷款还有保险），加上住宅市场需求仍然较大，仍是各银行相对平安和效益较好的优良业务。信誉好、实力强、有项目支撑的开发企业仍会是银行青睐的重要客户。

房地产业范文篇10

各街镇乡人民政府（办事处），县府各部门，县属各厂矿、中学：

“十五”期间，随着我县经济的发展、城镇化进程的推进，各建筑业、房地产业企业认真贯彻执行党和国家的路线、方针和政策，积极投身城乡建设、参与房地产开发，取得了可喜的成绩，为促进我县经济的持续增长、人民群众居住条件的不断改善发挥了积极作用，涌现出了一批优秀的建筑业和房地产业企业。为总结经验，树立典型，弘扬建筑和房地产开发企业艰苦奋斗、勇于开拓的精神，经研究，决定对“十五”期间为我县城乡建设事业做出突出贡献的**市博海建设工程（集团）有限公司等5家建筑业优秀企业和**港腾物业发展有限公司等5家房地产业优秀企业（名单附后）予以通报表彰。

希受表彰的企业继续发扬成绩，再接再厉，进一步提高企业整体素质和管理水平，在繁荣和推动我县建筑、房地产市场发展征程中再立新功，为**经济建设做出新的更大的贡献！