公文楼盘情况报告范文五篇-欧洲杯买球平台

公文楼盘情况报告篇1

(一)项目地理位置及总价值

楼盘是地产公司即将推出的楼盘，位于，大道以北、东路以东、大道以西，路以南。年，公开投标价高达亿元人民币。

(二)楼盘自然景观介绍

(略)。

(三)楼盘设计师、建设团队介绍

(略)。

(四)楼盘经济指标(如下表所示)

楼盘经济指标一览表

经济指标 指标数据

总占地面积 万平方米

总建筑面积 万平方米

幼儿园 平方米

总户数 约户

户型 一室一厅一卫、两室一厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫，户型建筑面积～平方米

户型特点 板式结构建筑，采光、通风性能好，一梯两户，建筑密度小，无对视，私密性好

预计上市时间 年月～月

二、目标市场分析

(一)本地住宅市场状况分析

1.本地区楼盘销售状况分析(略)。

2.同定位楼盘特点分析(略)。

3.本地区楼盘售价分析(略)。

(二)楼盘swot分析

经过对本地区住宅市场及各大楼盘的调查，从优势、劣势、机会、威胁这四个角度总结楼盘，具体分析结果如下表所示。

项目swot分析表

优势(s) 劣势(w)

1.自然环境优势

2.中高档景观房产定位，紧邻学院，区块升值与发展潜力较大，交通便捷，居者既能享受景观又能随时步入都市，享受都市生活的便捷

3.本项目周边区域是本市规划的大学城，文化气息浓厚，此特点可作为本案一大卖点，良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势

4.专业服务：由受过严格培训的置业顾问，为顾客提供挑楼、买楼到入住后的全程服务 1.本案所在地区离市区稍远

2.不同品位的建筑类型融合在一起，建筑形态稍显繁杂，在一定程度上影响到本案的形象推广

3.本案是招商引资项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但其知名度与信誉度有待提升，品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程

4.缺少商业配套设施

机会(o) 威胁(t)

1.市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成;房地产市场也已发展至较成熟阶段，特别是本年度市房地产价格增势强劲，全年度房产价格增幅近%，预示着市的房地产市场进入一个快速增长的阶段

2.市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促进市正在向一个现代化的大城市方向发展，这对本案也是一个利好

3.市距著名旅游城市市仅1小时车程，处于该市1小时交通圈范围内，具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本项目广告宣传范围，广泛传播本项目形象

4.本项目在市属于大规模景观楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本项目在市楼盘项目的卓越品质，使本案有了塑造品牌的基础 1.与本案处于同一区位的有a、b、c三个竞争楼盘，其中a项目的建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融合的特点形成鲜明对比，给本案造成了一定的竞争压力

2.本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响力度和推广力度

3.市人口有限，多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力，增大了本案的市场推广及销售风险

4.作为市郊区的楼盘，本案所处区块要形成一个成熟的住宅区还需要一段时间，消费者对该地块的认同也需要一段时间

(三)项目广告目标市场

根据本项目的特点及上表swot分析的结果，初步确定本项目的广告目标包括以下两大市场。

① 第一目标市场为市本地(包括城区和郊县城镇)。

② 第二目标市场为市周边地区(如市等具有潜在购买力的地区)。

(四)目标消费群定位

在市场定位与项目定位相结合的基础上，将目标消费群锁定为以下人群。

① 按购房动机划分为居住者、投资者。

② 按地理位置划分为下列两类人群：市本地人及在市工作的外地人;周边地区(如、、等地区)想将本项目作为第二居所的人士。

三、楼盘广告目标

(一)总体目标

根据本楼盘的营销宣传策略，通过切实、有效的广告安排，突出宣传重点，彰显楼盘特点，提高本项目的知名度与美誉度，支持本楼盘的销售工作。

(二)广告目标

① 树立楼盘整体形象，对市场客户及目标客户传播销售信息。

② 保证楼盘销售顺利进行，配合2009年全年的项目开发，并实现预期的销售目标。

③ 树立本企业形象及本案的楼盘形象;强化本楼盘的居住理念及推广主题。

四、本项目广告宣传策略

(一)广告诉求重点

结合本项目特点，在本项目的不同销售阶段，将精心宣传本项目的主题，着力形象介绍与展示，使其尽快被目标客户群所了解和接受。具体广告诉求重点包括以下六个方面的内容。

1.项目的整体优势

可着重突出中高档景观楼盘、本市规模较大的楼盘。

2.地貌布局

本项目遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。

3.生态环境景观

独特的景观生态环境是本项目的一大亮点，在推广时应着重强调。

4.人文气息

毗邻学院，同时这一区域将逐渐发展成为市的文教区，是本省最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息浓厚，为本项目营造了一种强烈的文化氛围。这是本项目最珍贵的诉求点，应着重突出。

5.居住理念

本项目所营造的是一种的居住理念，彰显人与自然和谐相融的都市人居住品质，倡导一种健康的生活方式也是本案的感性诉求点之一。

(二)广告表现

1.广告主题

围绕本项目这一居住理念，在本项目的不同营销阶段设置不同的推广主题。包括上述几大诉求点以及本项目销售进展情况。

2.广告主导概念

秀丽的自然风光条件与浓厚的人文气息完美结合。

3.电视广告画面创意

(1)开盘前期广告创意

① 宣传企业品牌诚信建家，恒心服务。

② 宣传楼盘品牌市顶级人文社区。

(2)实景拍摄

实景拍摄楼盘周边景色，合理安排平面构图，充分展现广告诉求重点。

在实施此方案时，由于楼盘正处于初步建设中，所以不能完美地实施。

(3)楼盘系列电视广告创意

体现楼盘的舒适、惬意、亲近自然与高贵品质。

4.报纸广告文案

体现本楼盘的居住理念。

5.刊登要素

各种媒体的广告中必须刊登的要素包括楼盘的投资商、开发商、销售、物业管理、地理位置图、售楼热线。

(三)广告媒介计划

电视、广播、报纸、户外和车体等广告的表现形式都将成为本项目可选择的广告宣传媒介，形成全方位的强大的推广媒介组合。在本项目销售的不同阶段，不同媒介的组合情况如下表所示。

本案销售各阶段媒介组合情况表

销售阶段 各种媒介组合情况

引导期 首期推向市场，广告以运用一些新闻报道、大型户外媒介和售楼处的全面启用为主，结合项目奠基这一市场机会点

公开期 楼盘正式推向市场，广告媒介的安排转向以报刊媒介为主，同时可配合一定的促销活动

强销期 各种媒介攻势互相配合，全面展开，宣传重点围绕销售进展情况展开

在客户对本案了解的基础上，强化本案影响力，促使销售量迅速提升

持续期 广告媒介的投放减少，销售方面的广告宣传主要依靠前期余下的户外媒体和印刷媒体维持

(四)广告分期计划

本案广告将依据市场销售情况及销售周期采取分阶段的广告活动，使广告受众全面透彻地了解本案相关信息，同时可节省一定的广告费用。鉴于本案大型景观住宅的定位，本年度广告分期建议如下表所示。

楼盘广告分期计划表

阶段 期限 媒介运用 广告主题

导入期 3月中旬至7月中旬 置业顾问选拔大赛 在《日报》、电视台上刊播楼盘的置业顾问招聘选拔大赛广告 1.预告开盘日期

2.本案总体规划优势

3.重点主推本案形象和感性概念诉求，强调本楼盘的整体品牌形象和企业形象

户外大型广告牌 设置在市区主干道上，引导型广告，建议尺寸在20m10m

现场看板 在工地搭设大型看板，营造现场气势及销售气氛

墙体广告 在工地现场设置，推广楼盘和企业形象，吸引周围群众注意，依据现场实际情况进行尺寸设置

报纸广告 在《日报》上软新闻方式为主的广告，使受众基本知晓或了解本案，开工奠基建议以整版平面报纸广告的形式实施

灯箱广告 在环城北路的主干道两旁，每50m设置一对路牌，共80对

道旗广告 沿市主干道布置

售楼中心广告 售楼处及样板房设计布置完成，营销道具准备完毕

公开期(导入期后1周左右) 7月底～10月中旬 报纸广告 主要以《日报》为主，时间配合项目的开发进程来实施 各个主题以系列方式连续展开

1.开盘信息，楼盘形象宣传

2.本项目的规模优势

3.本项目优越的自然环境景观及浓郁的学区文化氛围

4.本项目配套优势

夹报 每个月一次，以夹报形式推广，加深受众印象

电视媒体 市电视台专题报道，开盘电视新闻，另开盘时向各大媒体开盘信息，配合公关活动进行楼盘强势宣传，强化楼盘形象

公关活动 在开盘当日可举办开盘庆典仪式

强销期 10月底～春节前后 报纸广告 整合公开期的报纸媒介投放策略，《晚报》与《报》配合进行，每月投放两次 1.本案价格优势

2.本案热销进展情况

3.与公开期相似的规划优势、环境景观优势、配套优势等

广播 在主要广播媒体，选择早晨及晚上八点左右

电视媒体 市电视台专题报道

海报 定点定区域发送关于楼盘信息的海报，对诉求对象做密集轰炸，扩大影响面

活动 举办促销活动，加强本案影响力;同时还可参加房交会

持续期 11月中旬 报纸广告 每半月投放一次广告 销售单位信息、价格优势、热销情况

电视媒体 电视台专题报道

五、本案的广告费用预算

公文楼盘情况报告篇2

本案工程贵司暂定销售周期最长不超过16个月，因而根据现在市场实际情况，未来市场发展方向，我们把项目的整个营销周期化分为以下几个阶段。筹备期：通过营销推广策划，明确营销推广的总体思路和策略，对营销推广实施组强，作出初步安排和计划，通过售楼中心和工地现场的建设包装，树立楼盘初步信息，反馈市场信息。

引销期：(分为内部认购期和开盘期)通过对楼盘综合形象的树立和推广，提高楼盘市场知名度，向公众灌输项目的主题思想，了解市场反应，市场实际需求，检讨价格策略和推广策略。针对市场的不同需求，以针对性的“卖点”进行推广。引导消费者对楼盘的关注和认同。核对目标客户群的划分，针对“卖点”制定更有针对性的推广策略。

强销期：针对已对楼盘形成初步认同的消费者。通过样板房参观活动，业主联谊活动，通过对工程进度、工程质量、物业管理、会所设施、欧洲杯投注官网的文化等综合宣传，进一步强化消费者的认同感，促使消费者购买行为的完成。

续销期：针对消费者对楼盘认为存在的问题，通过各种促销活动，作针对性的宣传销售。

清盘期：在楼盘销售尾期，对楼盘的环境实景加以报导宣传，对开发商实力加以肯定。聘请知名物业顾问公司加盟物业管理，扩大物业管理公司宣传力度，最终完成项目清盘。

二、销售阶段划分

20__.4.1-20__.5.30筹备期

20__.6.1-20__.7.1内部认购期

20__.7.2-20__.10.30开盘期

20__.11.1-20__.3.30强销期

20__.4.1-20__.6.30续销期

20__.7.1-20__.9.30清盘期

20__.4.1-20__.5.30筹备期

任务：入市策略拟定，相关资料准备，办理入市手续

工作重点：

1、建筑设计定案

2、园林景观定案

3、会所项目定案

4、艺术大堂定案

5、行销策略定案

6、研究市场实时情况

7、召开动脑会议

8、拟定公开（pr）或促销（）计划

9、确定产品推广的造势活动

10、售楼资料（户型图、售楼书、认购须知、价格表、项目说明、贷款利率表等）准备齐备

11、公关活动筹备定案及实施

12、接待中心及样板房设计制作

13、炒作项目特色

14、广播搞制作

15、电视广告制作

16、报纸广告制作

17、销售人员招聘与培训

18、现场pop设计

19、确定销售组织架构

20、工地围墙设计制作

21、路牌广告制作，引起注意，吸引客户

22、车身广告制作

23、模型厂家定案制作

20__.6.1-20__.7.1内部认购期

任务：

1、散布扩大知名度

2、告知业界与媒体造成耳语传播

3、拦截其他竞争物业客源

4、极力塑造产品形象，引发消费者一窥究竟的欲望

工作重点：

1、对来客散播耳语，使客户介绍客户，以酝酿待购客户群体

2、公开前的引导，以使目标/:请记住我站域名/客户停止购买周边同质楼盘

3、预收订金，而于公开发售当日于现场补足首期款，签定购房合同，形成公开当日购买热潮

4、报纸广告定案刊出

5、电视、电台广告定案播出

6、先期海报散发

7、商品房预售许可证办理完成

8、售楼现场制作完成

9、销售人员进场

10、公关活动具体实施

20__.7.2-20__.10.30开盘期

任务：

1、一举丰收前期酝酿成果，造成现场购买人气旺盛的局面

2、将销售成绩迅速公布于众，震撼目标客户，诱发其购买欲望

3、配合公关活动聚积人气

工作重点：

1、收集客户资料及联络以往记载客户，营造现场气氛，并检讨客户反应以修正销售及广告路线

2、模型进场，备齐各种销售资料

3、反复讲习销售教材及答客问

4、所有广告媒体量达到高峰，隆重公开本项目

5、通知已缴订金的客户到售楼现场补足首期款，签购房合同

6、价格表上市

7、样板房制作完成（根据售楼部面积大小决定是否制作）

20__.11.1-20__.3.30强销期

任务：

1、加强客户介绍

2、举办各种业主活动，利用客户耳语推广

工作重点：

1、客户追踪

2、户外媒体再加强

3、电台、电视广告频数加大

4、加强现场销控及炒作

5、针对所有客户，大量使用各种媒体

6、针对销售情形，分析市场，修正广告

7、利用已订客户介绍客户，并积极追踪，促成成交

8、报纸广告更具针对性，卖点更为突出

9、举行封顶仪式，增加客户信心及公司声誉

20__.4.146-20__.6.30续销期

任务：

1、针对目标客户集中区域加强海报派夹

2、电话追踪有望客户

3、加强补足，签约工作

工作重点：

1、延续销售气势

2、过滤客户资料，追踪客户，掌握回笼客户

3、持续跟催补足及签约

4、研讨未售出户型的原因，调整广告媒体战略

5、举行会所及空中花园落成仪式，加大环境宣传

6、继续发动客户介绍客户

7、举办质量促销活动

20__.7.1-20__.9.30清盘期

任务：

1、清理尾盘

2、安排物业管理公司进场

3、做好交房工作

工作重点：

1、开动脑会议，研究滞销楼盘对策

2、调整媒体宣传方式，重点攻击

3、加大项目实景形象，公司品牌形象的宣传力度

4、在会所内举办大型社区文化活动，引导物业公司进场

5、加强补足，签约工作

6、准备交房资料，确定交房具体时间

7、核准项目实物与前期承诺是否有矛盾之处

8、做好交房工作，并加大宣传力度，让未买房者坚定信心

9、做好与物业公司的交接准备

公文楼盘情况报告篇3

企业八一建军节活动方案

一、开盘主题

对外传达xx房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大xx房产的社会知名度和美誉度，体现xx房产的五大优势：公司的雄厚实力、“xx第一拍”的资历、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立xx房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。

二、开盘时间：2019年8月1日(暂预定)

三、活动地点：xx房产有限公司

四、剪彩嘉宾：贵公司确定

五、拟邀媒体：xx电视台、xx广告公司

六、活动方案

(一) 前期准备

1、 到场嘉宾

市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体

2、 购买或制作一批有意义的礼品。

做好活动现场的礼品、礼品袋(可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作)。

一是可以表达对领导的尊敬和谢意;二是可以起到宣传作用和品牌效应。

3、 剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花

4、 请柬的准备

提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。(请贵公司确认、确定。)

5、 其他准备工作

提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。

落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。

提前6天落实指挥和负责秩序工作。

(二) 开盘前广告

在《xx广告》整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。在社区网站配合文字图片报导。

(三) 开盘之日媒体报道

开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传xx房产的开盘庆典。

七、开盘现场活动

1、现场布置

售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果;前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。(效果图附后)

会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，配合媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。

主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。

嘉 宾 区：可设在剪彩区域前方和两侧。

签 到 处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配礼仪小姐。

礼品发放处：签到处的桌子也可作为礼品发放桌。

贵宾休息区：可设在xx房产董事长办公室，配饮料、水果，摆放精美插花。

来宾休息区：可放在xx房产售楼中心现场。

2、庆典剪彩仪式

3、精彩舞狮表演

4、乐队欢奏、礼炮齐鸣

八、现场布置

1、彩虹门

在xx房产公司门口或楼盘入口处放置一座双龙彩虹门，突出气势;

2、高空气球

活动现场上空布置4个红色高空气球，下面悬挂祝贺开盘的竖幅。

3、小气球

施放2019只高空小氢气球，显示对财富、人气的上升与飞跃。

4、地毯

活动现场及舞台铺设红地毯，意味红红火火，突出整体氛围。

5、中国礼炮和彩花弹

中国礼炮和彩花弹288枚，意味好运连发。

6、盆景

在庆典现场放置100盆盆景，增强效果。

7、舞狮

在仪式过程中穿插舞狮表演，预示着xx房产美好的发展前景。

8、礼仪小姐

礼仪小姐8名，形象、气质出众，在剪彩仪式时为嘉宾佩戴胸花，协助嘉宾剪彩，指引位置。

九、活动程序 (7月28日安排)

7：00—9：10 总策划检查落实各项工作，布置到位情况; 彩虹门、礼炮、主席台、升空气球、广告条幅，全部安置到位;检查音响、电源、麦克风、小氢气球到位;

礼仪小姐、主持人，陆续进场，准备好各自工作。

9：30—9：50 嘉宾陆续到场，两位工作人员及两位礼仪小姐给领导佩戴胸花、嘉宾签名、发放礼品，引至活动现场。

10：00—10：08主持人介绍领导和嘉宾，宣布xx房产开盘庆典正式开始;

10：10—10：25 市领导致贺辞、 xx房产董事长致辞;

10：25主持人宣布剪彩仪式开始;剪彩嘉宾、礼仪小姐上场

10：28—10：40剪彩嘉宾站好位置，剪彩开始;

剪刀起，礼炮响，施放彩花弹，雄狮舞动、乐队欢奏;

放飞氢气球，活动进入高潮;

10：45—10：50　首位客户签约。

10：50-11：00　主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。

十、人员安排及整体预算

十一、其它设备

落实好电源、麦克风、音响、乐器、签到台、胸花、饮用水、条幅、地毯、舞台、氢气球的采购;

公文楼盘情况报告篇4

    上海市第二中级人民法院对首起涉及上海世博会的侵权案作出一审判决。被告上海弘辉房地产开发有限公司被判令立即停止侵犯原告上海世博会事务协调局申博徽标及“上海世博会”特殊标志所有权、中英文主题词着作权、“中国2010年上海世界博览会”专有名称权,停止使用楼盘名称中的“士博汇”;在报纸刊登致歉声明,向原告赔礼道歉,赔偿原告经济损失人民币40万元。同时法院还对弘辉公司处以5万元人民币罚款的民事制裁。

    原告世博局诉称:该局依法拥有“中国2010年上海世界博览会”全称及多种简称的专有名称权、世博会主题词“城市让生活更美好”的中英法3种文本的着作权,以及申博徽标等特殊标志权利。经过原告的使用和宣传,上述名称、主题词、特殊标志等都已经具有高知名度、高美誉度和高亲和力。原告指控被告弘辉公司故意将其开发的一座楼盘命名为与“世博会”谐音的“士博汇弘辉名苑”,并宣称是“世博之城,都会之心”,“better city better life no1”,通过销售广告、宣传横幅、工地围墙等各种载体进行促销宣传。被告还使用与申博徽标相近似的图文组合作为楼盘标志,擅自复制使用“城市让生活更美好”、“better city better life ”知名主题词,宣传“城市让生活更美好,士博汇让住宅更精彩”。原告认为被告上述行为侵犯了原告的着作权、特殊标志权、专有名称权,请求法院判令被告立即停止侵权,登报向原告赔礼道歉,赔偿原告经济损失人民币50万元。

    被告弘辉公司认为:楼盘标志与申博徽标既不相同,也不近似。早在申博成功前,被告已向上海市地名管理办公室申请获准使用“士博汇弘辉名苑”楼盘名称。以后,电视台为拍摄庆祝申博成功的新闻报道,要求被告制作印有“城市让生活更美好”的横幅悬挂在工地内,这是法律允许的。被告早在2002年10月举办的房展中就散发印有“better city better life ”的售楼广告,表达的是“小区更好,生活也更好”的意思,而申博主题词“城市让生活更美好”的英译有多种,“better city better life ”仅是其中一种,现二者相同仅是创作上的巧合。因此,被告的上述行为不构成侵权,不存在借上海世博会声誉牟取商业利益的事实,请求法院驳回原告的诉讼请求。

    针对原被告双方主要争议的焦点,市二中院认为,上海世博局依法享有申博徽标特殊标志所有权,享有禁止他人未经许可擅自使用与之相同或者近似的文字、图形及其组合的权利。比较弘辉公司楼盘标志与申博徽标,二者的图形与文字排列基本相同,尤其是圆形图形以及其中的英文字母“ex”给人视觉上较强的冲击,使普通人在一般情况下对二者会产生混淆,或对二者的关系产生联想。结合原告特殊标志的显着性和知名度,该院认定二者相近似,弘辉公司侵权成立。其次,世博局依法享有上海世博会主题词的着作权,未经该局许可,他人不得复制、发行上述文字作品,更不能作商业性使用。该院查明,“城市让生活更美好,士博汇让住宅更精彩”横幅的内容是被告自行确定的,电视台拍摄宣传片时并未就横幅内容提出要求。根据被告将“城市让生活更美好”与“士博汇让住宅更精彩”组合使用,以及在售楼广告中使用“better city better life”的行为,认定被告将上海世博会中英文主题词作商业性使用,侵害了原告的着作权。至于被告辩称早在原告公开英文主题词之前即已使用“better city better life”的说法,因缺乏相应证据而不予采信。再次,原告享有“中国2010年上海世界博览会”名称专有权,有权禁止他人未经许可以商业目的使用该名称。被告取“士博汇”为楼盘名称,容易使人误以为两者间存在某种关联,而且被告还宣传该楼盘为“世博之城都会之心”,“新外滩世博会,都心地铁代表座”等。

    法院认为,被告有意借世博会之名来提升楼盘知名度,以牟取商业利益,因此侵害了原告对“中国2010年上海世界博览会”名称的专有权,同时还侵犯了原告对“上海世博会”享有的特殊标志权。

公文楼盘情况报告篇5

对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。

主要工作内容：

一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项

目所在区域的市政规划入行了解熟悉；

二、开展房地产市场调查

①市场环境调查分析

对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察

②房地产市场调查分析

对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。

三、项目初步定位

根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。

四、提出初步的项目操作总体思路。

第二阶段：项目开发阶段

跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略；

主要工作内容：

一、开展房地产市场动态调查

深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。

二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析

①竞争楼盘扫描

②替在竞争对手入入可能扫描；

③供给量分析

④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套；

⑤竞争对手的市场定位及趋向

⑥竞争对手的价格基准分析

⑦竞争对手的背景和实力。

三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群

①消费者的二手资料分析

②竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)

四、明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路

根据深渗透的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路

①产品分析

②本项目的swot分析(优劣势分析)

基于swot分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略

五、战略分析与规划

①项目卖点回纳

②营销总策略

③销售价格总策略

④总推案分阶段策略

⑤公关与宣传总策略

⑥营销推广项目的策划

*各阶段推广主题策划

*各阶段营销分析与总汇

*各阶段市场动态分析与对策

*各阶段客户总体分析与推盘策略

渗透市策划、强销策划、促入策划对本项目进行分析

六、最终确定销售渠道选择

①自售

②：

通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业公司

对项目进行交底，要求各投标公司各自提交营销策划报告

组织公司相关人员对《营销策划报告》入行评审，选取方案，确定物业公司。

签订《项目顾问服务合同》或《销售合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。

注：如选择专业的物业，则本项目的全程营销策划及销售执行均由公司完成，贯穿项目的开发全程。

第三阶段：资源整合，完善销售所需手续，蓄势待发，预备销售

主要工作：

一、完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训；

二、制定销售模式、设计销售组织的架构；

三、其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房

屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页；

第四阶段：销售执行

制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率；

主要工作：

一、制定详尽可行的营销策略并组织实施

①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明

销售的总体战略思路和目标的制定

销售模式的选择和设计

销售阶段的划分和时机选择

②推盘策略

选择时机

选择房源

销控计划

总体均价的制定

制定一房一价的价目表

单体差价的要素指标与系数体系，产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等

④付款方式

优惠政策

分期、分类的动态价格策略：内部认购的数量和价格政策

市场预热期的价格政策和数量控制

开盘价格的动态策略

sp(销售推广)活动价格策略和销售控制

调价计划和调价技术

整体价格和房源调价技术

⑤广告策略

主题制定房地产营销策划流程详细说明

品牌形象定位

媒体计划

广告创意

现场包装设计：

1、围墙2、广告牌3、logo指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念

二、制订阶段性的销售目标和计划，全程监控销售执行情况，及时反馈市场信息、销售状况，对反馈的信息加以分析和汇总，适时做出具有针对性的调整；