城建税税法规定范文 -欧洲杯买球平台

导语：如何才能写好一篇城建税税法规定，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：城建税；立法评估；建议

我国的城建税（即城市维护建设税，下同），自198 年2月国务院《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）至今，开征已有二十八年。目前，学术界及各相关部门及行业对于修改 《暂行条例》的呼声有增不减。笔者以为，如何客观评价《暂行条例》，将直接影响到下一步对条例修改的科学性。为此，笔者利用受邀参加湖南省地税局组织的城建税的立法评估交流的机会，做了一些调研及思考，现择其要点如下，供同行商榷。

一、 关于城建税的立法目的及社会影响

《暂行条例》的第一条规定“为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，特制定本条例”。城建税作为保障城建资金而征收的一种特定目的税，自198年开征以来在加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源方面发挥了积极作用，尤其是对开发新兴城市、改造老旧城市起做出了积极贡献。从实施情况和结果来看，基本达到了开征的目的。对此，我们觉得应该予以充分肯定。同时，《暂行条例》的实施产生了积极而深远的社会影响：

1、提供了大量、相对稳定可靠的城建资金。在1984年以前，国家用于城建的资金，主要是通过在基建投资中安排及征收城市公用事业附加，以及在部分城市试行从上年利润中提取%城建费的办法；1984年，国营企业实行利改税后，企业利润减少，又直接影响了城建资金的提取数额；198年《暂行条例》颁布，即城建税开征以后，在很大程度上缓解了城建资金紧张的状况；1994年新税制实施后，城建税已发展成为地方税收中一个重要的税种之一，当时曾动议修改《暂行条例》；自2010年12月1日起，根据财政部、国家税务总局《关于对外资企业征收城市维护建设税和教育费附加有关问题的通知》（财税[2010]103号）规定，外商投资企业、外国企业及外籍个人（以下简称外资企业）需缴纳城市维护建设税和教育费附加2，也就是说，自此，外资企业同样要缴纳城市维护建设税，无疑放大了对社会的积极影响。

2、调动了地方政府进行城市维护和建设的积极性。《暂行条例》第六条规定“城市维护建设税应当保证用于城市的公用事业和公共设施的维护建设，具体安排由地方人民政府确定”。这，就明确了城建税是一个具有专款专用性质的地方税。将城市维护建设税收入与当地城市建设直接挂钩，税收收入越多，城市建设资金就越充裕，城市建设发展就越快。就湖南大部分的中小城市而言，城市建设发展的快、发展的好的，都离不开城建税大户的税收的巨大贡献。

3、为限制对企业的乱摊派提供了一项法律保证。《暂行条例》的第八条将企业、单位对城市建设这项公共事业应承担的义务和地方政府城市维护建设的资金来源，用法律形式确定下来，为限制当时以城建及相关名义的各种摊派风，无疑也对社会产生了积极的影响。

二、关于城建税的税制要素及其改进

现行城建税的主要特征：税基从属、是一种典型的附加税；实行按单一城乡区域差别税率；受益的专用性。 这样，在目前财政税收管理体制下，造成城建税收入规模偏小、征管矛盾较多、负担与受益脱节等问题，由此弱化了城建税的组织收入职能，使城建税不能成为地方财政资金的重要来源，不利于城市的维护与建设。这与城建税作为地方税体系中一个重要税种的地位是不相称的。因此，主要建议是通过改变计税依据，将城建税由附征税种改为独立税种，规范设置独立税种的税制要素，从根本上提高税法的位阶。具体建议有以下几点：

1计税依据改为经营额。城市维护建设税以“三税”为计税依据，使得一部分不纳 “三税”而同样使用市政公用设施的单位和个人，没有相应负担城建税，致使税收的负担与受益在很多方面相脱节，这显然不合理。另外，城建税与“三税”同时缴纳，造成一些跨地区经营的企业，不在其城镇设施受益所在地纳税，地方的收入分配也不合理。

建议修改后的城建税以经营额作为计税依据，具体包括纳税人的销售收入额、营业收入额、其他收入额等，凡有经营收入的单位和个人，除另有规定外，都是城建税的纳税义务人，均应按照税法的规定缴纳城建税。以经营收入作为计税依据，比其他的计税依据更能体现负担与受益相一致的原则，谁受益谁纳税，受益多负担多，受益少负担少。

2税率改为分双差别（分区域、分行业）幅度税。《暂行条例》将税率按行政区域划分为市区7%、县镇%、其他地区1%。这样划分有不合理之处：首先，位于市区与市区以外的企业所享有的城市设施差别不大，但是城建税负担差别却很大，这就造成纳税人税负不平衡；其次，我国中小城镇不断发展变化，企业所处的区划范围经常变动，适用的税率较难掌握；最后，固定的税率不利于地方政府根据本地区各市县的实际情况做适当的税收调整。此外，税率的设计要考虑公平问题。受益与负担相适应，毗邻不同企业享受城建设施基本相同，负担的税负就应该相同，毗邻不同企业对环境的破坏程度不同、对公共资源的耗费不同，就不应该负担同样的税款。比如：在实际工作中，因区域划分而导致在同一条马路的两边的企业税率可能相差很大，我们觉得这是不公平的。

（1）采用1%—%的幅度税率。各省级政府可根据本地区经济状况和城乡维护建设需要，从实际情况出发，在规定的幅度内确定不同市县的适用税率。另外，目前部分地区征收的与城建有关的费用与城建税完全相同，采用幅度税率便于地方将有关的城建费并入城建税，减少征集渠道和征管成本，规范征收行为。

（2）体现产业调控导向。现行税率在设计上，对高污染、高耗能型与清洁型、节能型企业税负没有区别。城建税本应该是同环境保护和生态补偿结合最为紧密的税种，但目前的税率设置没有体现这个方面。任何税制的设置都应考虑国家的宏观经济政策即未来的产业政策。为此，我们建议税率设计应按行业分类，不同行业设置不同的税率，高污染行业、对市政设施损坏严重的行业要设计高税率，对清洁型、环保型行业设计轻税率。

3明确减免税规定。《暂行条例》没有单独规定减税、免税的内容，只是对个别纳税确有困难的单位和个人，以及个体商贩或个人在集市上出售商品是否征税，由省级政府自行确定。改革后的城建税应对减免税做出具体规定。比如，我们建议农牧业的生产销售收入、学校及其他教育机构提供教学服务所取得的收入等可以免征城建税。城建税的减税、免税情况，由国务院和各省级政府确定。

4 纳税地点改为应税行为地。《暂行条例》并没有对“所在地”概念进行定义，没有指出“所在地”这一概念的内涵和外延，执行中普遍出现歧义，究竟指企业纳税行为发生地、企业税务登记注册地还是企业机构的核算地？纳税行为发生地是城市建设的受益地。城建税应该贡献给纳税行为地作为享受城市建设的补偿。税制设置应该明确以纳税行为地为纳税地点。这样的规定与现行的增值税、营业税条例规定的纳税地点不会出现矛盾，不会改变征管现状，不会增加纳税人的负担。

三、关于城建税的立法技术方面的建议

1删除有关条款。我觉得，《暂行条例》第八条规定“开征城市维护建设税后，任何地区和部门，都不得再向纳税人摊派资金或物资。遇到摊派情况，纳税人有权拒绝执行”，在当时的社会摊派风较严重的历史条件下，出发点是可以理解的，应该说上述规定也发挥了一定作用。但是，事到如今，此条款我觉得完全可以删除了。主要理由：

（1）从规范内容上看，国家已多次发文明令禁止，且摊派与税收二者没有内在的联系或者说没有多大关系。第一、国务院198604颁布的《关于坚决制止向企业乱摊派的通知》，其中“一、各级人民政府、各部门，各行政、事业单位，各团体以及街道等基层组织，都不准以任何借口、任何形式向企业摊派。（一）不准以兴办市政建设和城市公用设施为名，向企业摊派费用（包括实物等，下同）”；第二、国务院19880实施的《禁止向企业摊派暂行条例》（国发[1988]2号），其中“第二条 本条例所称摊派是指在法律、法规的规定之外，以任何方式要求企业提供财力、物力和人力的行为。 第三条 禁止任何国家机关、人民团体、部队、企业、事业单位和其他社会组织（以下统称单位）向企业摊派”；第三、中共中央、国务院199009颁布的《关于坚决制止乱收费、乱罚款和各种摊派的决定》，其中“四、坚决禁止各种形式的摊派”。

（2）从文字逻辑用语上看，容易引起理解歧义，与社会发展不符。按照《暂行条例》第八条规定的理解，城建税开征前是不是可以摊派费用或实物？按国家规定，我们觉得也是不能摊派的，至少不能乱摊派。再者，假设可以摊派，最多只能禁止以兴办市政建设和城市公用设施为名的摊派，其他形式在此界定，与税收有关系吗？就是有关系，是否便于操作？所以，我觉得，第八条的规定在文字逻辑用语上也是不合适的。

篇2

工程造价税金由营业税、城市维护建设税、教育费附加组成，是地方税收的一项重要来源。实行工程量清单计价规范之后，税金需要单独列项计算，金额大小直接影响工程造价的高低。

如何进行税金的计算及筹划，关系到建设单位和施工单位的切身利益。国家立法机构近年陆续出台了多项建筑业税收的法律法规，明确了税金的征收缴纳规定，促进了建筑行业的健康发展。

一、税金的法律依据

1.1营业税的法律依据

营业税是工程造价税金中的主要税种，按照应税劳务的营业额征收。

法律依据有：《》、《》、《》、《》、《》、《》、《》等。

1.2城市维护建设税的法律依据

城市维护建设税是工程造价税金中的附加税，按照营业税的税额附征。

法律依据有：《》、《〉第五条的解释的复函》。

1.3教育费附加的法律依据

教育费附加是工程造价税金中的附加费，按照营业税的税额附征。

法律依据有：《》、《》等。

1.4工程造价税金的法律依据

工程造价税金是指国家税法规定的应计入工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加等，是一项综合税率，按照工程造价进行计算和缴纳。

法律依据有：《》、《建设工程工程量清单计价规范》、《〈建设工程工程量清单计价规范〉有关问题解释答疑》等。

二、税金计算之税率

2.1税金的征收范围

《》规定，建筑业营业税的征收范围包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业5项内容，其中：

建筑是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业；

安装是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的装配、安置工程作业。

其他工程作业一个兜底条款，是指上列4项工程作业以外的各种工程作业。

2.2税收法规中的税率

《》、《》等规定税率如下：

建筑业营业税属于价内税，税率为3% 。

教育费附加以营业税税额为计征依据，税率为3% 。

城市维护建设税以营业税税额为计征依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1% 。

2.3工程费用中的税率

《》规定，营业税、城市维护建设税和教育费附加的综合税率如下：

（1）纳税地点在市区的企业

税率（%）＝3.4126%

（2）纳税地点在县城、镇的企业

税率（%）＝3.3485%

（3）纳税地点不在市区、县城、镇的企业

税率（%）＝3.2205%

施工单位可以根据企业所在地点，按照上述3种情形选择税率计算公式。建设单位编制标底时，应当参照地方定额的税率标准计算税金。如北京市规定标底中税金不得调整，不得低于现行定额的取费标准。

三、税金计算之基数

3.1税金基数的法律规定

《》规定，应纳税额＝营业额*税率。建筑业的营业额为纳税人提供应税劳务的全部价款和价外费用；总承包人进行工程分包的，营业额为工程全部承包额减去付给分包（转包）人价款后的余额，但总承包人为分包（转包）营业税的扣缴义务人。

《》规定，税金的计税基数为税前造价与利润之和，即税金＝（税前造价 利润）*税率（%）。税前造价为直接费与间接费之和。

上述规定中税金基数虽然形式各异，但是本质相同。鉴于总承包人代扣代缴营业税，其工程价款中应当含有日后支付给分包（转包）人的全部费用，包括相应的营业税及其附加等。

3.2税金基数应当包括甲供材料价款

《》规定：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。

《》规定：纳税人在从事管道的安装等施工中所耗用的材料，不论与对方如何结算价款，其营业额均应包括这部分材料的价值在内。

《〈建设工程工程量清单计价规范〉有关问题解释答疑》规定：甲供材料的费用必须列入综合单价，招投标阶段不确定时可按暂估价列入。税金基数涵盖综合单价内的所有费用，包括其中的甲供材料费用。

由此可见，无论双方如何结算，营业额中均含有原材料的价款，税金基数必须包括甲供材料在内的所有原材料价款。

3.3税金基数应当包括暂定金额

《建设工程工程量清单计价规范》规定，工程费包括分部分项费、措施项目费、其他项目费、规费和税金。税金基数包括其他项目费，其他项目费中包括预留金、材料购置费等暂定金额，由此可见，税金基数包括暂定金额。

暂定金额是建设单位为工程变化预留支付的价款，随着工程进展暂定金额逐渐变成实体支付施工单位，相应的税金随同价款一并支付。税金基数应当包括暂定金额，否则，竣工结算的税金将多于开工预算的税金，造成结算超出预算，引发项目投资亏损。

四、税金筹划之避税

4.1税金基数应当剥离设备价款

《》规定：凡所安装的设备是由建设单位提供的，其设备价款不计入应征收营业税的营业额内。

《》规定：其他建筑安装工程的计税营业额不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关列举。

《〈建设工程工程量清单计价规范〉有关问题解释答疑》规定：建设单位或施工单位购买的设备均不构成建安工程费用，税金基数不应包括设备价款。

工程实践中，由于设备名单没有明细，许多工程往往未将设备款项剥离，导致设备的税金无谓征收。如某地铁设备标段进行安装招标时，招标监管部门要求设备价款（9000万元）计入工程造价，代理机构经过多方争取，最终未将设备价款计入工程造价，为建设单位节约成本仅税金即达300多万元。

4.2税金基数应当剥离增值税应税劳务营业额

《》规定，如果分包人是销售自产货物、提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务的单位和个人，总承包人在扣缴建筑业营业税时的营业额为除自产货物、增值税应税劳务以外的价款。

工程实践中，由于对上述规定知晓有限，多数施工单位未能据此进行合理避税。如某玻璃幕墙分包工程（1000万元），分包人具有相应资质，自产幕墙自行安装，则幕墙可以开具增值税发票交付总承包人。总承包人进行代扣代缴营业税时应当直接剥离增值税发票价款，税金基数减少1000万元，节约成本仅税金即达34万元。此外金属结构件、铝合金门窗等项目可以同样操作。

五、税金筹划之缴纳

5.1税金的缴纳主体

《》规定，建筑业营业税的纳税主体应为提供应税劳务的施工单位。

《》规定，建筑业工程实行总分包方式的，总承包人为扣缴主体；纳税人从事跨省/市/县工程提供应税劳务的，或者未在劳务发生地办理（临时）税务登记的，建设单位可以作为扣缴主体。

5.2税金的缴纳地点

《》规定，纳税人提供应税劳务，应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税。

《》规定，从事跨省工程的，税金缴纳地点应为纳税人的机构所在地；提供省内应税劳务的，税金缴纳地点为应税劳务的发生地，需要调整纳税地点的，可由省税务机关进行确定。

篇3

    税制改革不仅涉及税制本身的优化问题,而且与改革所面临的宏观经济环境紧密相关,既不能太超前,也不能太滞后,必须充分适应经济发展,又要促进经济发展,物业税改革也不例外。

    有鉴于此,在当前这样一个经济转型,市场经济逐步完善的过渡时期,建立物业税制应当统筹规划,分步实施。

    物业税建设涉及面广,要解决的问题既多又杂。它对房地产市场的健康、稳定持续发展,甚至对当前和今后一个时期我国宏观经济健康稳定发展都会产生重要影响;物业税制建设对财政收入和税制格局的变化,对地方税体系的建立和完善,对居民收入分配的调节,缩小贫富差距,对促进房地产的有效合理使用,对建立资源节约型、环境友好型社会都将产生较大而深远的影响。物业税制建设不仅要研究解决税权、税负、税费合并问题,还要研究解决征税范围(包括纳税人和征税对象)、计税依据、税率、减免税等税制问题,同时要研究解决物业税征收管理方法及配套措施,以确保物业税各项政策得到正确贯彻执行,不断提高物业税征收率问题。

    物业税制规划和建设应当首先贯彻党的十六届三中全会决议提出的“简税制、宽税基、低税率、严征管”、“稳步推进税收改革”的原则;其次要贯彻“税制统一、税权下放、调节收入、节约资源、便于征管”原则。物业税制建设的目标应当是:将物业税制建设成国家税制体系中的重要税种,地方税体系中的主要税种,省以下地方政府财政收入的主要来源(超过50%),能发挥聚财和调节分配的税收职能作用,促进房地产市场持续健康稳定发展,提高房地产有效管理利用水平,节约资源,保护环境,既能与国际财产税制相衔接,又符合中国国情的税制。

    物业税制建设的方法应当是研究规划,制定方案,进行试点,改进完善,全面施行。研究规划,就是要动员和组织财税理论界、财税部门、政府土地房屋管理部门和社会上关心物业税制建设的人员对物业税制建设中的问题从理论上、实践上进行研究,先做出总体规划,在此基础上对各个阶段要解决的专题问题进行专门研究。提出几套方案;制定方案,就是综合备方案的优劣制定一套比较可行的方案;进行试点,就是将上述方案选择部分地方进行试点,对试点方案进行检验;改进完善,就是根据试点的情况对试点方案进行修改、完善;全面施行,就是将通过试点修改和完善的方案在全国推广施行。推广试行也可先大城市及郊县,后中小城市及郊县、乡镇、工矿区,再到其他县、镇及农村。

    物业税制建设的步骤应在统筹规划的基础上,综合考虑改革的轻重缓急、难易程度、国家宏观调控要求,社会各界及房地产拥有者和使用者对房地产税制改革的接受程度等各方因素,科学安排改革的步骤:

    在税费的合并方面,目前,房地产涉及的税种有交易环节的营业税、城建税、印花税、契税、土地增值税;收益环节的企业所得税、个人所得税;保有期间的城市房地产税、房产税、城镇土地使用税。在收费上有税务部门征收的教育费附加以及规划,国土、建设部门征收的有关费用。物业税制建设在税费合并方面可以分四步走:

    第一步,合并房地产保有期间的税种,将内外税种合并,房屋和土地税种合并,即把城市房地产税、房产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税。

    第二步,在第一步建设到位并正常运行一段时间后,将房地产交易环节的部分税种并入物业税,即将契税、土地增值税、印花税并入物业税,增加物业税收入规模,提高物业税收入在地方财政收入中的比重。

    第三步,在第二步改革到位并正常运行一段时间后,将国家对房地产交易等行政事业性收费并入物业税(包括教育费附加),进一步扩大物业税收入规模,使物业税成为地方政府财政收入的主要来源。

    第四步,停征房地产交易环节的营业税、城建税,或降低房地产交易环节的营业税、城建税税负,适当提高物业税税率,鼓励房地产流通,促进房地产市场发展,提高房地产利用率,减少空置房屋,节约土地资源。通过税费合并,达到整合税种、规范税制、稳定收入的要求,使物业税成为地方税体系中的主要税种。对物业经营所得征收的所得税是否并入物业税应当慎重研究,笔者意见是不拟将所得税并入物业税。因为,所得税是对物业经营所得的征税,有所得则征,没有所得不征,所得多多征,所得少少征,以物业税取代所得税,不利于发挥所得税的职能作用,不利于多环节调节收入分配、公平税负。物业保有期只有对外经营才有所得,如果把物业经营所得征税并入物业税,那么,对物业经营收入征收的营业税、城建税等是不是也应并入物业税,这样就混淆了物业保有和经营不同税收的性质作用,是不可取的。

    在扩大征税范围方面。这里说的物业税征税范围包括物业税纳税人的范围和物业税征税对象的范围,以及物业所在区域的范围。现行房地产有关税种纳税人范围,是指在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房地产的单位和个人。对行政事业单位房产和居民自行居住用房产免征房产税。物业税的征税对象范围主要是指征税区域范围内的土地和房产。物业税的地域范围是城市、县城、建制镇和工矿区。物业税制要发挥其聚集财政收入和调节分配的职能,就必须在现行房地产税制基础上扩大征税范围,增加征税覆盖面,以达到宽税基的要求。在物业税制建设过程中,应当考虑实际情况,逐步扩大征税范围。扩大征税范围也可考虑分三步进行:

    第一步,取消现行房地产税对事业单位拥有的房地产和居民个人拥有的别墅等少数高档住房的免税优惠,征收物业税。从税收上配合国家宏观调控,控制建造别墅等高档住宅,提高高档住宅保有期的成本,节约土地资源,调节部分收入。

    第二步,在第一步成功实施的基础上研究扩大对居民拥有普通住宅的征税问题,进一步缩小减免税范围,按照低税负的原则确立居民普通住宅的税负,同时使物业税收入规模得到扩大。这一步改革,要慎重处理好改革、发展、稳定的关系,要在大多数居民有负担能力、能承受、能理解的前提下进行,不能操之过急,不能因改革影响稳定,影响房地产市场发展。

    第三步,实行由城市到农村的改革。把物业税征税区域从城市扩大到农村,这是由于一方面随着城市化进程的加快,城市在向农村延伸、扩展,卫星城镇在增多。另一方面,随着人们生活水平的提高更加注意健康和环保,农村的度假村、别墅和其它商品房将迅速发展,如对农村房地产不征税,将不利于节约土地资源和环境保护,不利于农村公共设施的建设,不利于统筹城乡协调发展,不利于社会主义新农村建设。

    物业税征税范围在由城市向农村扩大的过程中,要稳步进行。农村、农民、农业问题不仅仅是经济问题,更是重大的政治问题,物业税范围扩大到对农村房产和土地征收,要坚持不能增加绝大多数农民的负担,不能增加农民种植业、养殖业成本,不能影响社会主义新农村建设的原则。因此,物业税征税范围扩大到农村,也应分为三步进行:

    第一步,把物业税征税范围首先扩大到大城市郊区。因为这些大城市郊区房地产已发展到了相当的规模,房地产市场较为活跃,房地产价格到了一定的水平,郊区农民较为富裕,有一定的负担能力,加之宏观上要求对这些城市房地产市场进行调节,这些城市也是当前房地产宏观调节的重点。

    第二步,将物业税改革由大城市郊区扩大推广到中小城市郊区和旅游风景区及周边地区,通过这一步改革扩大物业税规模,增强中小城市的财力,促进中小城市公共设施的建设。

    第三步,由地方政府根据区域内房地产发展规模和房地产市场发展情况,综合考虑调节收入、节约土地资源等多种因素,确定物业税进一步扩大的区域。在这一步要慎重研究对农村哪些土地和房屋应当征税,对农村房地产征收物业税要与各地农村房地产的发展规模和市场发展相适应,要综合考虑农村、农民、农业问题,要有利于农村农业发展,合理界定农民拥有房屋征税范围。

    在改进和完善计税依据方面。计税依据有多种选择,包括房地产建造原价、净值、租金、评估价或房屋土地的面积等。评估价一般又包括市场交易平估价、重置成本评估价、市场收益评估价等,我国房产税和城市房地产税计税依据为房屋建造原价,对用于出租的房屋以租金收入为计税依据,土地使用税的计税依据为土地使用面积。将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税后:

    第一步,不论房地产是否出租还是自用,均以房地产原价为计税依据,对土地也不再另按面积征税。这样做继承了现行房产税对自用房产的征税办法,尽管不尽合理,但简便易行,征收成本较低。

    第二步,要有计划、有步骤积极研究探索按评估价征税问题:

    一是要总结当前模拟评税试点经验,不断完善模拟评税办法;

    二是要学习借鉴国际上一些好的做法,根据各地不同情况和房地产不同类别,确定房地产价格的评估程序、方法和标准;

    三是明确评税主体及评税主体在确定房地产评估值中的地位、法律效力及相关职责。房地产价值评估是一个专业性、技术性非常强的工作。

    目前世界各国和地区在征收房地产税时,对房地产价值的评估主要有两种做法:

篇4

（一）财产课税体系的比较广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。

（二）财产税比重的比较据oecd组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%.由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。

（三）财产税制要素的比较1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。

2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。

3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。

4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。

二、我国财产税制的现状及存在的问题目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。

我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%.据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%.由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。

三、国际财产税制借鉴

（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。

（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。

（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。

（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。

（五）建立内外统一的财产税制。

四、改革财产税制的建议

（一）合理设置税种，增加税种覆盖面1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。

2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。

3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。

（二）扩大财产税征收范围1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。

2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。

（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。

2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。

（四）合理确定各财产税的税率1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自主权。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。

2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。

（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。

2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。

（六）财产税的税收优惠问题1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。

篇5

（一）财产课税体系的比较广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。

（二）财产税比重的比较据oecd组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%.由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。

（三）财产税制要素的比较1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。

2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。

3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。

4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。

二、我国财产税制的现状及存在的问题目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。

我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%.据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%.由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。

三、国际财产税制借鉴

（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。

（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。

（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。

（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。

（五）建立内外统一的财产税制。

四、改革财产税制的建议

（一）合理设置税种，增加税种覆盖面1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。

2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。

3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。

（二）扩大财产税征收范围1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。

2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。

（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。

2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。

（四）合理确定各财产税的税率1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。

2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。

（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。

2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。

（六）财产税的税收优惠问题1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。

篇6

税制改革不仅涉及税制本身的优化问题，而且与改革所面临的宏观经济环境紧密相关，既不能太超前，也不能太滞后，必须充分适应经济发展，又要促进经济发展，物业税改革也不例外。

有鉴于此，在当前这样一个经济转型，市场经济逐步完善的过渡时期，建立物业税制应当统筹规划，分步实施。

物业税建设涉及面广，要解决的问题既多又杂。它对房地产市场的健康、稳定持续发展，甚至对当前和今后一个时期我国宏观经济健康稳定发展都会产生重要影响；物业税制建设对财政收入和税制格局的变化，对地方税体系的建立和完善，对居民收入分配的调节，缩小贫富差距，对促进房地产的有效合理使用，对建立资源节约型、环境友好型社会都将产生较大而深远的影响。物业税制建设不仅要研究解决税权、税负、税费合并问题，还要研究解决征税范围（包括纳税人和征税对象）、计税依据、税率、减免税等税制问题，同时要研究解决物业税征收管理方法及配套措施，以确保物业税各项政策得到正确贯彻执行，不断提高物业税征收率问题。

物业税制规划和建设应当首先贯彻党的十六届三中全会决议提出的“简税制、宽税基、低税率、严征管”、“稳步推进税收改革”的原则；其次要贯彻“税制统一、税权下放、调节收入、节约资源、便于征管”原则。物业税制建设的目标应当是：将物业税制建设成国家税制体系中的重要税种，地方税体系中的主要税种，省以下地方政府财政收入的主要来源（超过50％），能发挥聚财和调节分配的税收职能作用，促进房地产市场持续健康稳定发展，提高房地产有效管理利用水平，节约资源，保护环境，既能与国际财产税制相衔接，又符合中国国情的税制。

物业税制建设的方法应当是研究规划，制定方案，进行试点，改进完善，全面施行。研究规划，就是要动员和组织财税理论界、财税部门、政府土地房屋管理部门和社会上关心物业税制建设的人员对物业税制建设中的问题从理论上、实践上进行研究，先做出总体规划，在此基础上对各个阶段要解决的专题问题进行专门研究。提出几套方案；制定方案，就是综合备方案的优劣制定一套比较可行的方案；进行试点，就是将上述方案选择部分地方进行试点，对试点方案进行检验；改进完善，就是根据试点的情况对试点方案进行修改、完善；全面施行，就是将通过试点修改和完善的方案在全国推广施行。推广试行也可先大城市及郊县，后中小城市及郊县、乡镇、工矿区，再到其他县、镇及农村。

物业税制建设的步骤应在统筹规划的基础上，综合考虑改革的轻重缓急、难易程度、国家宏观调控要求，社会各界及房地产拥有者和使用者对房地产税制改革的接受程度等各方因素，科学安排改革的步骤：

在税费的合并方面，目前，房地产涉及的税种有交易环节的营业税、城建税、印花税、契税、土地增值税；收益环节的企业所得税、个人所得税；保有期间的城市房地产税、房产税、城镇土地使用税。在收费上有税务部门征收的教育费附加以及规划，国土、建设部门征收的有关费用。物业税制建设在税费合并方面可以分四步走：

第一步，合并房地产保有期间的税种，将内外税种合并，房屋和土地税种合并，即把城市房地产税、房产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税。

第二步，在第一步建设到位并正常运行一段时间后，将房地产交易环节的部分税种并入物业税，即将契税、土地增值税、印花税并入物业税，增加物业税收入规模，提高物业税收入在地方财政收入中的比重。

第三步，在第二步改革到位并正常运行一段时间后，将国家对房地产交易等行政事业性收费并入物业税（包括教育费附加），进一步扩大物业税收入规模，使物业税成为地方政府财政收入的主要来源。

第四步，停征房地产交易环节的营业税、城建税，或降低房地产交易环节的营业税、城建税税负，适当提高物业税税率，鼓励房地产流通，促进房地产市场发展，提高房地产利用率，减少空置房屋，节约土地资源。通过税费合并，达到整合税种、规范税制、稳定收入的要求，使物业税成为地方税体系中的主要税种。对物业经营所得征收的所得税是否并入物业税应当慎重研究，笔者意见是不拟将所得税并入物业税。因为，所得税是对物业经营所得的征税，有所得则征，没有所得不征，所得多多征，所得少少征，以物业税取代所得税，不利于发挥所得税的职能作用，不利于多环节调节收入分配、公平税负。物业保有期只有对外经营才有所得，如果把物业经营所得征税并入物业税，那么，对物业经营收入征收的营业税、城建税等是不是也应并入物业税，这样就混淆了物业保有和经营不同税收的性质作用，是不可取的。

在扩大征税范围方面。这里说的物业税征税范围包括物业税纳税人的范围和物业税征税对象的范围，以及物业所在区域的范围。现行房地产有关税种纳税人范围，是指在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房地产的单位和个人。对行政事业单位房产和居民自行居住用房产免征房产税。物业税的征税对象范围主要是指征税区域范围内的土地和房产。物业税的地域范围是城市、县城、建制镇和工矿区。物业税制要发挥其聚集财政收入和调节分配的职能，就必须在现行房地产税制基础上扩大征税范围，增加征税覆盖面，以达到宽税基的要求。在物业税制建设过程中，应当考虑实际情况，逐步扩大征税范围。扩大征税范围也可考虑分三步进行：

第一步，取消现行房地产税对事业单位拥有的房地产和居民个人拥有的别墅等少数高档住房的免税优惠，征收物业税。从税收上配合国家宏观调控，控制建造别墅等高档住宅，提高高档住宅保有期的成本，节约土地资源，调节部分收入。

第二步，在第一步成功实施的基础上研究扩大对居民拥有普通住宅的征税问题，进一步缩小减免税范围，按照低税负的原则确立居民普通住宅的税负，同时使物业税收入规模得到扩大。这一步改革，要慎重处理好改革、发展、稳定的关系，要在大多数居民有负担能力、能承受、能理解的前提下进行，不能操之过急，不能因改革影响稳定，影响房地产市场发展。

第三步，实行由城市到农村的改革。把物业税征税区域从城市扩大到农村，这是由于一方面随着城市化进程的加快，城市在向农村延伸、扩展，卫星城镇在增多。另一方面，随着人们生活水平的提高更加注意健康和环保，农村的度假村、别墅和其它商品房将迅速发展，如对农村房地产不征税，将不利于节约土地资源和环境保护，不利于农村公共设施的建设，不利于统筹城乡协调发展，不利于社会主义新农村建设。

物业税征税范围在由城市向农村扩大的过程中，要稳步进行。农村、农民、农业问题不仅仅是经济问题，更是重大的政治问题，物业税范围扩大到对农村房产和土地征收，要坚持不能增加绝大多数农民的负担，不能增加农民种植业、养殖业成本，不能影响社会主义新农村建设的原则。因此，物业税征税范围扩大到农村，也应分为三步进行：

第一步，把物业税征税范围首先扩大到大城市郊区。因为这些大城市郊区房地产已发展到了相当的规模，房地产市场较为活跃，房地产价格到了一定的水平，郊区农民较为富裕，有一定的负担能力，加之宏观上要求对这些城市房地产市场进行调节，这些城市也是当前房地产宏观调节的重点。

第二步，将物业税改革由大城市郊区扩大推广到中小城市郊区和旅游风景区及周边地区，通过这一步改革扩大物业税规模，增强中小城市的财力，促进中小城市公共设施的建设。

第三步，由地方政府根据区域内房地产发展规模和房地产市场发展情况，综合考虑调节收入、节约土地资源等多种因素，确定物业税进一步扩大的区域。在这一步要慎重研究对农村哪些土地和房屋应当征税，对农村房地产征收物业税要与各地农村房地产的发展规模和市场发展相适应，要综合考虑农村、农民、农业问题，要有利于农村农业发展，合理界定农民拥有房屋征税范围。

在改进和完善计税依据方面。计税依据有多种选择，包括房地产建造原价、净值、租金、评估价或房屋土地的面积等。评估价一般又包括市场交易平估价、重置成本评估价、市场收益评估价等，我国房产税和城市房地产税计税依据为房屋建造原价，对用于出租的房屋以租金收入为计税依据，土地使用税的计税依据为土地使用面积。将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税后：

第一步，不论房地产是否出租还是自用，均以房地产原价为计税依据，对土地也不再另按面积征税。这样做继承了现行房产税对自用房产的征税办法，尽管不尽合理，但简便易行，征收成本较低。

第二步，要有计划、有步骤积极研究探索按评估价征税问题：

一是要总结当前模拟评税试点经验，不断完善模拟评税办法；

二是要学习借鉴国际上一些好的做法，根据各地不同情况和房地产不同类别，确定房地产价格的评估程序、方法和标准；

三是明确评税主体及评税主体在确定房地产评估值中的地位、法律效力及相关职责。房地产价值评估是一个专业性、技术性非常强的工作。

目前世界各国和地区在征收房地产税时，对房地产价值的评估主要有两种做法：

一是由税务部门直接评估并按自行评估的房地产价值征收房地产税，如美国、香港等。

二是由国土房产管理部门或由其委托中介机构——房地产专业评估机构进行评估，由土地房屋管理部门审核确定房地产评估价值，税务部门不从事房地产价值评估工作，直接依据土地房屋管理部门审核确认的房地产评估价值征税，如澳大利亚、新西兰等。

从我国现行体制来看，拟采用第二种做法来确定评估主体。这是因为，税务部门直接进行房地产价值评估需要成立专门机构，招聘房地产评估和信息技术专业人才，还要直接收集房地产市场信息，据了解，香港对房地产物业征收的差饷税由差饷署征收管理。差饷署直接隶属于财政司，是与香港税务局平行的独立单位，现有人员900多人，高峰时达到1300多人，而香港税务局也只有2000多人。我们在现行情况下要成立专门的机构管理房地产税，或在地税部门成立专门机构进行房地产价值评估难以做到，而地税部门就现有人员数量和素质都不能胜任房地产价值评估工作。因此，由国土房管部门或由其委托房地产评估专业机构评估房地产价值，然后由政府土地房管部门审查确认房地产评估价，税务部门依据这个评估价征收物业税，比较符合精简行政机构和人员的要求，使评估工作市场化、社会化，这种方法不惜为一种较好的方法。

房地产价值评估机制等有关问题解决之后，我们就可以进行物业税计税依据改革的第三步，即在条件具备的地方，按房地产评估价值征收物业税，使税收的增减与房地产价值的升降成正比，房地产税制更加公平、合理。

篇7

第二条除乡行政区域外，本省内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，应当按照本办法的规定缴纳城镇土地使用税。

乡行政区域内，在报经省政府批准的工矿区范围内使用土地的单位和个人，应当按照本办法的规定缴纳城镇土地使用税。

以上所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

第三条城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定的适用税额计算征收。

对纳税人实际占用土地面积的确定，以土地使用权属证书所确认的土地面积为计税依据；对未取得土地使用权属证书的，以实际使用的土地面积为计税依据。

第四条除乡行政区域外，本省内用于生产、经营的土地，均应依照本办法缴纳城镇土地使用税。

在乡行政区域内，常住人口（含务工人员）超过5000人、公共服务设施配套且区域内企业数量较多或规模较大的集镇或工商企业集中地，经市、县（市、区，下同）政府确定，由省地税局审核后报省政府批准，可作为工矿区征收城镇土地使用税。

第五条本省不同土地等级对应的城镇土地使用税税额标准如下：

大城市：每平方米年税额分别为5元、10元、15元、20元、25元；

中等城市：每平方米年税额分别为4元、8元、12元、16元、20元；

小城市：每平方米年税额分别为3元、6元、9元、12元、15元；

县城、镇、工矿区：每平方米年税额分别为2元、4元、6元、8元、10元。

大、中、小城市的划分标准按《中华人民共和国城市规划法》相关规定执行。

第六条各市、县政府根据当地区位条件、公用设施建设状况、经济社会发展程度等综合因素，确定土地等级级数和范围，选择相应的适用税额标准。城市土地等级划分级数不少于3级。

各市、县政府可依据本地区经济社会发展变化，适时调整土地等级划分级数、范围和适用税额标准。

第七条《条例》第六条第（一）、（二）、（三）项所列免征城镇土地使用税的土地，不包括这些单位的经营、出租用房或场地所占用的土地。

第八条经济欠发达地区，如按本办法规定的标准征收确有困难的，由当地市、县政府提出申请，经省地税局审核，报经省政府批准后，其城镇土地使用税的适用税额标准可逐级适当降低，但降低额不得超过本办法第五条规定最低税额的30%。降低税额标准的执行期限一次不得超过3年。

第九条城镇土地使用税按年计算、分期缴纳，具体缴纳期限和次数由各市、县地税局确定。

第十条除《条例》规定的免税土地外，其他用地的城镇土地使用税的减征、免征一律按相关税收法律、法规和有关规定执行。

篇8

关键词：房地产；增值税；预缴

本次全面推开营改增，相关文件规定了四种税款预缴情形，分别为纳税人转让异地不动产、异地提供不动产经营租赁服务、异地提供建筑服务以及房地产开发企业以预收款方式销售房地产。其中，房开企业预缴增值税在时间、地点、发票开具、会计核算等方面均有其特殊之处，笔者针对这几个问题谈谈个人粗浅的看法。

一、为什么要预缴

房开企业的经营特点和产品特性决定了其现金流量具备较大的不均衡性，房开企业的产品销售大多采取预售方式，在产品尚未完工即可取得预收款项。在营业税税制下，房开企业的营业额不存在差额事项，其应交营业税是可以提前确定的，因此营业税条例及其细则规定，房开企业收到预收款时即发生营业税纳税义务，应开具发票并进行纳税申报。增值税应纳税额的确定较为复杂，与纳税人的进销项金额乃至进销项的发生时间均有密切的关系。因此，本次全面推开营改增将房开企业的纳税义务发生时间延后到不动产的交付阶段，收到预收款不再作为纳税义务发生时间。

从现行财政收入体制来看，将房开企业的纳税义务发生时间延后，将导致税收收入时间滞后。为保证税款均衡入库，保持现行财政体制基本稳定，《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文）以及《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待实际纳税义务发生后进行纳税申报时，已预缴税款可以抵减纳税人当期的应纳税额。

二、未按规定预缴有什么样的后果

18号公告第二十八条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、四十条、六十四条和六十八条的规定，纳税人未按期进行纳税申报和缴纳税款，将面临如下风险：

其一，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，逾期仍未缴纳的，经县以上税务局（分局）局长批准，税务机关可以采取下列强制执行措施：

（一）书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款；

（二）扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴税款。

税务机关采取强制执行措施时，对未缴纳的滞纳金同时强制执行。

其二，纳税人不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

其三，纳税人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除采取上述强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

笔者理解，所谓的“未按规定预缴税款”，至少应包括未按规定时间预缴税款、未按规定地点预缴税款以及未按照规定计算方法预缴税款等情形。

三、怎么样预缴

（一）预缴的税种

房开企业收到预收款，除需要预缴增值税外，根据附加税费相关法规以及《财政部 国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》（财税〔2016〕74 号）的规定，城建税、教育费附加、地方教育费附加等附加税费以实际缴纳的增值税为计税依据，以增值税的缴纳地点为缴纳地点，因此房开企业在预缴增值税税款时，应以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

（二）预缴的时间

18号公告第十二条规定，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；第二十一条规定，小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

根据以上规定，一般纳税人当月取得多笔预收款，应在次月申报期合并预缴税款，小规模纳税人本季度取得多笔预收款，可在季度满次月申报期合并预缴税款。

本期取得预收款，只要未在下一个申报期预缴税款即属于“未按规定预缴税款”情形，这一点与建筑业6个月的缓冲期规定差异较大，房开企业应特别注意。

（三）预缴的地点

关于房地产企业预缴增值税的地点，除36号文附件二第一条第（十）款第2项规定“一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报”外，18号公告关于房地产开发企业预缴增值税的地点均规定为“主管国税机关”。

对于“主管国税机关”，存在两个不同的理解，一是房地产项目所在地的“主管国税机关”；二是房地产开发企业机构所在地的“主管国税机关”。

从房开企业的经营模式看，大体上可分两种，一是项目公司模式，也就是在项目所在地成立独立的项目公司，由项目公司承担房地产项目的开发工作；二是项目部模式，即房地产开发公司成立相应的项目部，负责具体的项目开发业务，但相关手续及涉税事务均由公司本部承担。

项目公司模式下，项目公司机构所在地与房地产项目地在同一县市区，“主管国税机关”不存在歧义，应为项目公司机构所在地主管国税机关。项目部模式下，房地产开发公司机构所在地与房地产项目有可能不在同一县市区，“主管国税机关”就存在不同的理解了。

笔者认为，从保证现行财政体制基本稳定这一原则出发，房开企业的预缴地点宜定为项目所在地主管国税机关。江西省国税局在2016年8月18日的营改增问题解答（九）中也提到，按照总局有关会议精神，“主管国税机关”为房地产项目所在地的主管国税机关。

（四）预收款的范围及预缴税款的计算

在期房销售过程中，房开企业自购房者收取的款项可能包括多种类型，如首付款、按揭款、全款、定金、订金、意向金、诚意金、认筹金、vip会员费等。根据目前全国各地税务机关掌握的口径，只有房款（含首付款、按揭款、全款）和合同成立签订之后的定金属于预收款的范围，其余款项均不属于价外费用，不需要作为预缴税款的基数。

一般纳税人采用一般计税方法，预缴税款按下式计算：

应预缴增值税=预收款÷（1 11%）×3%

小规模纳税人及一般纳税人采用简易计税方法，预缴税款按下式计算：

应预缴增值税=预收款÷（1 5%）×3%

纳税人应预缴的附加税费，按下式计算：

应预缴城建税=缴纳的增值税×城建税税率或教育费附加征收率

房地产项目所在地在市区的，城建税税率为7%；所在地在县城、镇的，城建税税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，城建税税率为1%。

教育费附加和地方教育费附加征收率全国统一为3%和2%。

（五）预收款的发票开具

购房者预交房款后，在办理银行或者公积金贷款时，贷款方通常需要购房者提供发票作为凭证。根据政策规定，房开企业预收款时尚未发生纳税义务，而发票开具又是纳税义务触发的条件之一，因而预收款如何开具发票就成为一个难题，各地之前规定不一，房开企业无所适从。

《关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）明确了这一问题的欧洲杯买球平台的解决方案：

纳税人首先将增值税税控开票软件升级到最新版本（v2.0.11），升级后开票系统中会新增6“未发生销售行为的不征税项目”编码，该编码下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”子编码。收到预收款时，房开企业只能开具增值税普通发票，在开票系统内选择602编码，发票税率栏填写“不征税”即可。

开具“不征税”普通发票后，不需要进行纳税申报。实际交房后，如购房者需要带税率的普通发票或者专用发票，房开企业应收回原“不征税”发票进行冲红，然后再重新开具，并于次月申报期进行纳税申报。

（六）已预缴税款的抵减

根据18号公告相关规定，房开企业预缴的增值税税款，可以凭完税凭证在纳税义务发生后的增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。现在的问题是，不同计税方法、不同开发项目的预缴税款与应纳税额可以综合抵减吗？

笔者认为答案是肯定的，理由有三：

其一，从政策层面看，18号公告第十四条、十五条、二十二条明确规定纳税人预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，并未提到不同计税方法，也未提到不同开发项目，法无禁止即可行。

其二，从技术层面看，已预缴税款的抵减，是通过填报增值税纳税申报表实现的。申报表主表第19栏“一般计税方法应纳税额”，加上第21栏“简易计税方法的应纳税额”，得出第24栏“应纳税额合计”，然后抵减第28栏“分次预缴税额”，最终确定第34栏“本期应补（退）税额”。而“分次预缴税额”数据来源于附列资料（四）的第四行第四列，这一数据是不区分计税方法的。

其三，从理论层面看，预缴的税款是纳税人真金白银的现金流出，而且是提前流出，设置预缴环节本身已经牺牲了纳税人的利益，再规定分计税方法乃至分项目抵减应纳税额，于情不忍，于理不合。

因此，同一纳税人的不同开发项目，无论其计税方法为何，无论预缴的项目是哪一个，纳税人已预缴的增值税税款，在纳税申报时均可综合抵减其当期应纳税额。

四、预缴的会计处理

房开企业预缴税款的会计处理，要解决两个关键问题，一是预缴的税款计入哪一个会计科目，二是纳税申报时已预缴税款如何抵减。以下根据《关于征求意见的函》（财办会〔2016〕27号），以案例的形式，探讨下房开企业预缴税款的会计处理。

案例：a房地产开发公司注册地位于北京市朝阳区，该公司为一般纳税人，目前共有甲乙两个开发项目，均选用一般计税方法。

（一）甲项目位于北京市朝阳区，尚处在建阶段，已取得预售许可证，2016年10月预售款收入5550万元。

1. 10月收到预收款时：

借：银行存款5550万元

贷：预收账款 5550万元

根据购房者要求，向其开具税率为“不征税”的增值税普通发票。

2. 11月申报期向朝阳区主管国税机关预缴增值税时：

借：应交税费―预缴增值税

150万元（5550÷1.11×3%）

贷：银行存款 150万元

3.同时向朝阳区主管地税机关预缴附加税费：

借：应交税费―应交城建税

10.5万元（150×7%）

―应交教育费附加

4.5万元（150×3%）

―应交地方教育费附加

3万元（150×2%）

贷：银行存款 18万元

甲项目已预缴的150万元增值税，可以抵减a房地产公司的增值税应纳税额，预缴的附加税费应在资产负债表日结转至“营业税金及附加”科目。

（二）乙项目位于北京市昌平区，为现房，建筑面积10万平方米，取得土地使用权支付的土地价款31080万元，该项目发生建安等费用对应的进项税额980万元，取得合规扣税凭证并已按规定申报抵扣。2016年10月共销售230套，建筑面积2万平米，预售收入97680万元，2016年12月交房120套，对应的建筑面积1万平米，结转收入48840万元（含税）。

1. 10月取得预售收入时：

借：银行存款 97860万元

贷：预收账款 97860万元

2. 11月申报期向昌平区主管国税机关预缴增值税时：

借：应交税费―预缴增值税

2640万元（97680÷1.11×3%）

贷：银行存款 2640万元

3.同时向昌平区主管地税机关预缴附加税费（略）

4. 12月交房确认收入及销项税额时：

借：预收账款 48840万元

贷：主营业务收入44000万元

应交税费―应交增值税（销项税额）4840万元

5.计算扣除土地价款

当期允许扣除的土地价款=（1万平米÷10万平米）×31080万元=3108万元

允许抵减的销项税额=3108万元÷1.11=308万元

借：应交税费―应交增值税（销项税额抵减）308万元

贷：主营业务收入或主营业务成本

308万元

6. 2017年1月申报期申报纳税

应纳税额=销项税额-销项税额抵减-进项税额=4840-308-980=3552万元

已预缴增值税=甲项目已预缴增值税 乙项目已预缴增值税=150万元 2640万元=2790万元

本期应补税额=3552-2790=762万元

应补城建税：762×7%=53.34万元

应补教育费附加：762×3% = 22.86万元

应交地方教育费附加：762×2%=15.24 万元

7.结转未交增值税：

借：应交税费―应交增值税（转出未交增值税） 3552万元

贷：应交税费―未交增值税

762万元

应交税费―预缴增值税

2790万元

8.月申报后上交增值税及其附加：

借：应交税费―未交增值税762万元

―应交城建税53.34万元

―应交教育费附加22.86万元

―应交地方教育费附加15.24万元

贷：银行存款 853.44万元

参考文献：

[1]财政部 国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号）.

[2]财政部 国家税务总局.关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知（财税〔2016〕74号）.

[4]国家税务总局.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）.

篇9

关键词 出口退税 免抵退税额 城市维护建设税 免征

城市维护建设税（以下简称城建税）作为地税部门负责征管的主要税种之一，自1985年开征以来，它在扩大和稳定城市维护建设资金的来源，加速城市的公用事业和公共设施的维护建设以及改善居民的生活环境等方面起到了积极作用。然而，由于城建税是一种附加税种，作为三税的附加，城建税以增值税、消费税和营业税为计征依据，然而增值税和消费税有国税局负责征收，城建税由地税局负责征收，地税局不能确切掌握增值税、消费税的应纳税额即城建税税源，直接影响到了城建税的征收方式。而对一些享受增值税和消费税减免的纳税人，按规定也享受城建税减免。但两个税种分别由国、地税两个税务机关管理，国税局无权审批减免城建税，地税局以增值税减免政策为依据去审批城建税的减免，造成政策和管理权限的矛盾，从而导致对免抵退税中免抵的增值税和消费税是否要缴纳城建税存在分歧。

出口货物退税，简称出口退税，指对出口商品已征收的国内税部分或全部退还给出口商的一种措施，这也是国际惯例。其基本含义是指对出口货物退还其在国内生产和流通环节实际缴纳的产品税、增值税、营业税和特别消费税。出口退税（export rebates）制度，是一个国家税收的重要组成部分。出口退税主要是通过退还出口货物的国内已纳税款来平衡国内产品的税收负担，使本国产品以不含税成本进入国际市场，与国外产品在同等条件下进行竞争，从而增强竞争能力，扩大出口创汇。

对于出口退免税货物是否需要征城建税一直都存在争议，虽然在《财政部、国家税务总局关于生产企业出口货物实行免抵退税办法后有关城市维护建设税教育费附加政策的通知》（财税〔2005〕25号）中规定，经国家税务局正式审核批准的当期免抵的增值税税额应纳入城市维护建设税和教育费附加的计征范围，分别按规定的税（费）率征收城市维护建设税和教育费附加。笔者根据在10多年财税工作中的实际操作中仍认为免抵退税种的免抵额应区分开来，抵减额应该征收城建税，而免征额不应征城建税（因教育费附加与城建税相似，本文中所提城建税均包含教育费附加的内容）。

第一，我们首先要讨论一下免抵额是否为出口退税而设计的专用词汇，经笔者多方查询，免抵额是随着出口退税的概念而出的，再没有相关税务概念中提及此名词。当期免抵的增值税税额是由于企业进项税不够，造成留抵的税额比免抵退应退税额少，即不能给企业退税的差额部分，企业本是一种损失，企业本没有收益，更没有资金流入，却要视同已缴增值税来计附加税，对出口企业来说确实显失公平。

第二，与本税种及相关税种比较中发现存在有失公平的地方。首先与消费税对比，按照规定，除国家限制出口的应税消费品外，纳税人出口的应税消费品免征消费税。在免征消费税的同时，城建税也获得了免税待遇。而对于免征的增值税由于参与的免抵退税的计算，免征额却无法获得此项待遇，这样显然有失公平。其次，对于直接免税的企业或者只经营免税业务的企业来说，他们免征的增值税也不用缴纳城建税。同样，对于就因享受了退税的企业，造成增值税的免税额不能得到免征城建税则显得有失公平。

第三，有些时候，参与免抵退税的企业，因免税额缴纳了城建税教育费附加要比不退税的负担还要重，下面我就举例说明这一情况。例1：一个生产地板产品100%出口的企业，他的征税率是17%，退税率为9%。该企业成本中有60%的部分有进项税额，另设定该企业的成本利润率为15%，以当月全部为出口销售收入3000万来计算（不考虑上期留抵和信息单据是否齐全等因素）：企业当月的进项税额=3000/（1 15%）*60%*17%=266.09万元；企业当月的进项税转出额=3000*8%=240万元；企业当期的应退税额=266.09-240=26.09万元；企业当期的免抵税额=3000*9%-26.09=243.91万元；企业当期应缴纳的城建税教育附加=243.91*12%=29.27万元（本文中均以辽宁的税率为例，城建税7% 教育费附加3% 地教费2%）。

由此我们可以清晰看出，该企业的退税26.09万元还不够缴纳城建税教育费附加的29.27万元。同时，我们注意到该企业，因没有内销业务，所有免抵税额均为免税额。如果该企业本月不参与退税，只享受出口免税待遇，则该企业不退税也不用缴纳城建税教育费附加，还要节省3.18万元税金。但国税局规定，出口企业或其他单位可以放弃全部适用退（免）税政策出口货物劳务的退（免）税，并选择适用增值税免税政策或征税政策。自备案次日起36个月内，不得变更。因此，企业不能自由选择是否参与免抵退税计算，这就意味着企业参与了免抵退，就有可能负担更多的税款。

第四，退税率的高低和是否参与免抵退税率计算，并不影响所谓的“免抵额”。假如我们把例1中的退税率改为17%计算一下：企业当月的进项税额=3000/（1 15%）*60%*17%=266.09万元；企业当月的进项税转出额=3000*0%=0万元；企业当期的应退税额=266.09-0=266.09万元；企业当期的免抵税额=3000*17%-266.09=243.91万元；企业当期应缴纳的城建税教育附加=243.91*12%=29.27万元。

由此我们可以看出只要企业参与的免抵退税的计算，就要缴纳29.27万元的附加税，而与出口退税率的高低无关，这也就与出口退税率的高低因国家的鼓励程度不同背道而驰。同样不参与退税的企业，如果也按此方法计算免抵税额，得出的数额是一样的。就因为不参与退免税计算，则没有免抵税额的概念，从而不用缴纳该附加税。如果按照笔者的方法，将免抵税额区分开来，由于该企业没有内销，没有抵减税额，则该企业无论是否参与退税，都因免增值税而获得免城建税的待遇。

第五，企业实际操作中，为了避免缴纳城建税，通常不审核提交海关的电子数据，从而不产生免抵税额。因此，不必缴纳城建税。但这样产生了很大的问题。首先，造成企业出口电子信息不齐数据堆积如山，减缓了退税进度。其次，有些申报错误无法及时通过与电子信息的比对进行纠正。从而给企业申报和税务出口退税的审核都造成了巨大的困扰。虽然国家税务总局在近期出台了国家税务总局公告2013年第61号，用以减少出口企业或其他单位出口退（免）税申报的差错率和疑点，进一步提高申报和审批效率，加快出口退税进度。然而，在笔者看来此项公告会起到一定的作用，但治标不治本，并且会进一步加大企业办税人员及相关税务工作人员的工作量，并且导致企业月度成本与实际产生偏差，因所涉及的内容较多，笔者在此不再给予过多解释和说明。总之，尽早解决企业不提交电子数据的根源――“合理避免缴纳城建税”才是关键之所在。

第六，有些人认为区分免抵额计算太过麻烦，征收起来和以后的监管中都存在问题，因大部分地税工作人员，不熟悉出口退税，但笔者认为在可操作方面，展开一个最简单的国地税合作即可，其实也就是在制作出口退税软件的时候，将免税额和抵减税额分别显示在汇总表中即可。这样地税部门就可以按照抵减额征收城建税和教育费附加了。以例1的为例继续进行分析计算。因该企业没有内销业务，所以该企业的免抵额243.91万元没有抵减额，而全部是免征额。因此，不应该缴纳城建税。如将此例加以更改，该企业本月的销售额的3000万中有500万为内销，则会产生抵减额，则需要缴纳城建税：企业当月的进项税额=3000/（1 15%）*60%*17%=266.09万元；企业当期的销项税额=500*0.17=85万元；企业当月的进项税转出额=2500*8%=（下转第页）（上接第页）200万元；企业当期的应缴增值税=85-（266.09-200）=18.91万元。

因该企业当月缴纳增值税，所以出口销售收入所应缴纳的增值税均为免征额：企业当期的免税额=2500*9%=225万元；企业当期的抵减税额=500*17%-18.91万元=66.09万元。如果按目前现行的方法计算：企业当期应缴纳的城建税教育附加=（66.09 225）*12%=34.93万元，也就是说企业没有享受到出口免税收入所对应的城建税和教育费附加的减免额。如果按笔者认为的方法来计算：企业当期应缴纳的城建税教育附加=66.09*12%=7.93万元，则该企业享受到了出口免税所带来的相关的城建税教育费附加的减免税额。

笔者认为将免税额与抵减税额区分开来计算城建税等附加税，是对出口企业最为公平的方法。国家税务总局应再次组织国地税的相关专家进行研判。从而制定出最有利于出口企业发展的政策，扩大出口。

（作者单位为大连市排水处。郭俊良（1979―），男，河北承德人，本科，毕业于东北财经大学会计专业，中级会计师，曾担任外资企业财务经理10余年，目前任职于大连市排水处，作者本人在成本核算、现金流管理及出口退税等方面有着丰富的理论知识及管理经验，研究方向：出口企业税收筹划。）

参考文献

[1] 国务院.中华人民共和国城市维护建设税暂行条例[s]. 1985-2-8.

[2] 国务院.关于批转财政（下转第页）（上接第页）部《关于对进出口产品征、退产品税或增值税的规定》的通知[s]. 1985 .

[3] 城建税有关问题的讨论[j].吉林财税， 2003（11）.

[4] 财税〔2005〕25号文件[s]. 2005.

篇10

关键词：房地产企业；房产税；土地税；难点

近年来，随着房地产的快速发展，房地产业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产业的税收收入占财政收入的比例逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分之一。在房地产企业缴纳的税款中，房产税和土地税只占很小的比例。尽管如此，由于征纳双方对相关政策的理解有偏差。房土两税缴纳存在一些不规范和不正确的问题。

一、目前房土两税的常见疑难问题

（一）土地税的纳税义务截止日期

目前，有三种情况，1、以签订商品房销售合同的时间为截止日期：2、以商品房销售合同约定的交房日期为截止日期：3、以房产证办理完毕的日期为截止日期。

（二）房产税的计税依据问题

即房产原值的确定依据。目前房地产企业对房产原值的确定较为随意，往往以暂估价值入账，缺乏合理的证据。还有一种情况，即物业公司使用的办公场所中，存在自用和出租的现象，这时房产税、土地税的纳税主体、房产原值及占地面积的合理划分等问题成为焦点。

（三）地下车库（停车场）的房土两税是否应缴纳？应如何缴纳？

二、关于房土两税的分析和建议

要解决和规范上述问题，需从以下几方面进行分析和梳理。

（一）城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间判定

根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，一是对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间.由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税：二是合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税：三是是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。

财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关争执的焦点。一是如果合同约定了交房时间，以交房时间为截止日期：未能履约时，则以实际交付时判定终止缴纳：二是如果合同没有约定交房时间，则按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。三是如果购房人迟迟不交接，也可以公告交房时间为准。在实际计算过程中，税务机关应要求开发商提供具有政府有关部门批准资质的单位出具的实测建筑面积。

还有两个问题须注意，1、在开始确定应税土地面积时，应扣除企业自用的房产占用的土地面积。2、如果物业用房有对外出租的房产，应合理划分并扣除实际占地面积。以上两条占地面积需另行计算缴纳土地税。

（二）自用房产的计税依据判定

税务机关应要求开发企业提供自用房产真实合理的建筑成本和建成时间，建筑成本应以建设方和施工方结算的工程金额做为参照，由具有资质的中介机构出具审定结论。

根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）规定，自建房屋，自建成次月起缴纳房产税。委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续次月起缴纳房产税：在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件第三条规定，“对按照房产原值计税房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”房产原值不仅包括地价，还应包括开发成本及费用。文件最后规定“本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行”。执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，地价计入房产原值征收房产税的原则和新文件是一致的，应继续执行。换句话说，执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，原来地价如未计入房产原值征收房产税本身就是错误的，应按规定予以调整追征，要注意并不是财税[2010]121号文公布之后才执行。执行新准则企业，地价和房产原值分开核算，财税[2010]121号文件公布前地价不计入房产原值征收房产税，文件公布后才需按规定将地价计入房产原值征收房产税，也就是和执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业适用税法得到了统一。这与《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税（2008）152号文件第一条“关于房产原值如何确定的问题”中的第一项“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”的规定并不矛盾。

（三）地下停车场应区分不同情况判定是否缴纳房土两税

1.地下车库产权归属界定问题，有三种情形：

（1）停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的产权应归开发商所有，开发商有权对业主出售或出租。

（2）如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有。

（3）地下停车场是利用人防工程建造的，开发商无权出售。

2.地下停车场的建造形态，有两种情形：

（1）单独建造的，独立于整体建筑之外的地下停车场。

（2）与整体建筑连为一体的地下停车场。

3.根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税（2005）181号文件和《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号文件的规定，结合上述情况加以说明：

（1）房地产企业能办理地下车库产权证，拥有完全产权，应按开发产品处理，除非房企将地下车库转做自有资产对外出租，否则不征房产税。如果是独立的地下车库，不论是出售或出租，按照应征税款的50%征收土地使用税。

（2）地下停车场应作为公共配套设施处理，产权归全体业主，如果小区业主需要使用该停车位，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，根据财税[2005]181号的规定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。此时，应比照商场出租柜台的处理方法按建造成本征收房产税。同样道理，如果是独立的地下车库，应征收土地使用税。